Als Referenzzustand gilt der rechtmässige Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage befand, als sie der Nichtbauzone zugewiesen wurde. In den meisten Fällen ist dies der 1. Juli 1972, als das Gewässerschutzgesetz in Kraft trat und zum ersten Mal per Gesetz zwischen Baugebiet und Nichtbaugebiet unterschieden wurde.

Für die Berechnung der Flächen im Referenzzustand gelten die Vorgaben gemäss Abschnitt «Berechnung».

Der Referenzzustand muss durch Baubewilligungen, bewilligte Pläne oder weitere Unterlagen (z.B. Gebäudeversicherungsauszüge, historische Fotos etc.) dokumentiert werden können.

Sofern die Ausgangslage nicht mit historischen Dokumenten belegt werden kann, sind Bestandespläne (Massaufnahmen) zum Referenzzustand zu erstellen.

Das Erstellen einer zusätzlichen Wohneinheit ist nicht zulässig. Neue Wohneinheiten verändern die Identität des Gebäudes in unzulässiger Weise. Zudem führen sie in der Regel zu Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild. Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild sind aber nur zulässig, wenn sie für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung notwendig sind. Der Einbau einer neuen Wohneinheit kann diese Kriterien nicht erfüllen. Neue Wohneinheiten laufen im Weiteren dem Grundsatz der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet zuwider. Ebenfalls entstehen immer neue Auswirkungen auf Raum und Umwelt (insb. Verkehr).

Altrechtliche Wohnbauten können erweitert werden. Eine baulich am Bestand angelehnte Erweiterung ist nur bei Einhalten aller Kriterien der Identität möglich. Erweiterungen der Nutzflächen sind fast immer mit Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild verbunden. Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild sind nur bewilligungsfähig, wenn diese für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder energetische Sanierung notwendig sind oder darauf ausgerichtet sind, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern.

Bei Erweiterungen nur innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die zum Referenzzeitpunkt bestandene Bruttogeschossfläche um bis zu 60% vergrössert werden.

Erfolgen Erweiterungen ausserhalb des bestehenden Volumens, darf die Erweiterung der BGF sowie der BNF gesamthaft höchstens 30%, jedoch max. 100 m² betragen. Werden dabei Flächen im bestehenden Volumen erweitert, werden diese nur zur Hälfte angerechnet. Bei Ersatzneubauten sind i.d.R. keine Erweiterungen der Nutzflächen zulässig.

Im Gegensatz zur Bauzone wird also nicht mit einer Ausnützungsziffer gerechnet. Die potenziell mögliche Erweiterung hängt von den zum Referenzzeitpunkt (i.d.R. 1. Juli 1972) vorhandenen Flächen ab. Die maximale Erweiterung kann aber nur dann ausgeschöpft werden, wenn die Identität des Bestandes gestalterisch und nutzungsspezifisch gewahrt werden kann (vgl. Abschnitt «Identität») oder wenn eine deutliche Verbesserung der architektonischen Gestaltung sowie eine optimale Einpassung in die Landschaft erreicht wird (vgl. Abschnitt «Gestaltung» und «Einpassung»).

Gestalterische bzw. architektonische Verbesserungen sind zulässig, wenn dadurch eine nicht in das Orts- oder Landschaftsbild passende oder unsachgemäss errichtete Baute entfernt oder angepasst wird. Die abschliessende Beurteilung, ob eine solche Bausünde vorliegt und damit ein Ersatzbau gestalterisch nicht wesensgleich sein muss, hat im Einzelfall zu erfolgen. Der Neubau muss die übrigen Kriterien der Wesensgleichheit (insbesondere Nutzfläche und Art der Nutzung) einhalten. Die besser gestaltete Baute muss hinsichtlich Einpassung in das Orts-und Landschaftsbild sowie im architektonischen Umgang mit dem Ort klar qualitätsvoller sein (vgl. Abschnitt «Gestaltung»).

Bei altrechtlichen Wohnbauten sind unter anderem Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild zulässig, die für eine zeitgemässe Wohnnutzung nötig sind (Art. 24c Abs. 4 RPG).

Zu prüfen ist eine Erweiterung in Fällen, wo z.B. eine Wohneinheit oder ein Wohngebäude kein Bad, keine bedürfnisgerechte Küche, keine genügende interne Erschliessung oder keine genügenden Raumhöhen aufweist. Auch neue Flächen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens für eine Heizung sind möglich, wenn innerhalb des Gebäudevolumens kein Platz dafür existiert.

In begründeten Ausnahmefällen können neue unterirdische Räume für Nebennutzflächen (z.B.Haustechnikraum) unterhalb des Fussabdrucks des Gebäudes geprüft werden. Die Verhältnismässigkeit hinsichtlich baulichem Aufwand (z.B.Felsarbeiten) oder der Möglichkeit von Umnutzungen bereits bestehender Gebäudeteile muss gewahrt bleiben.

Es sind maximal zwei offene Aussenparkplätze oder gedeckte Parkplätze je Wohneinheit zulässig. Gedeckte Parkplätze zählen zu den Bruttonebenflächen (BNF) des Wohngebäudes und dürfen nur eingebaut werden (keine neuen Carports oder Garagen).

Unter Innenwärmedämmung versteht man alle Massnahmen zur Wärmedämmung, die innerhalb eines Gebäudes umgesetzt werden. Meist ist damit die Innenwärmedämmung der Fassade gemeint; sie kann angewendet werden, wenn die Aussenwände eines Gebäudes nicht verändert werden sollen oder dürfen, z.B. weil das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Die Innenwärmedämmung wird der Wohn- respektive Nebennutzflächen angerechnet.

Unter Aussenwärmedämmung versteht man alle Massnahmen zur Wärmedämmung, die ausserhalb eines Gebäudes umgesetzt werden. Meist ist damit die Aussenwärmedämmung der Fassade gemeint. Eine neue Aussenwärmedämmung an einem bestehenden Gebäude wird dem Erweiterungspotential nach Art. 24c RPG nicht angerechnet. Beim Ersatzneubau werden die Wände in der vollen Wandstärke angerechnet.

Dacherhöhungen aufgrund einer zusätzlichen Wärmedämmschicht sind möglich. Generell darf das Dach gegenüber dem Ausgangszustand um maximal 1 m angehoben werden. Ein höhenversetzter First ist in der Regel nicht bewilligungsfähig. Dies ist etwa der Fall bei der Wärmedämmung eines mit einem Stallgebäude zusammenhängenden Wohnhauses, ohne dass der Stallfirst angepasst wird.

Der Ersatz eines bestehenden Heizungssystems kann grundsätzlich bewilligt werden. Sind für ein neues Heizungssystem zusätzliche Flächen (z.B. Holz- oder Pelletlager) notwendig, werden diese der Bruttonebenfläche (BNF) angerechnet. Freistehende Bauten zur Unterbringung der Heiztechnik sind nicht zulässig. Dies gilt sinngemäss auch für Lüftungsanlagen. Anlagen für Wärmepumpen sind innerhalb des Gebäudes oder direkt an der Aussenfassade vorzusehen. Dabei sind die Vorgaben des Lärmschutzes zu berücksichtigen. Bohrungen für Erdsonden sind im Nahbereich des Wohnhauses vorzunehmen. Erdsonden für Bauten innerhalb der Bauzonen sind wenn möglich ebenfalls in der Bauzone zu erstellen (vgl. «Überstellen Bauzonengrenze»).

Erneuerungen der Fenster sind möglich. Die Identität des Gebäudes ist dabei zu wahren (Art. 42 Abs. 3 RPV). Die Fenster sind (in Grösse und Form) ähnlich der bestehenden Fenster zu dimensionieren und zu gestalten.

Die Anforderungen an Photovoltaikanlagen sowie Hinweise zum Bewilligungs- bzw. Meldeverfahren können dem Leitfaden «Solaranlagen» entnommen werden.

Die Landschaft ist zu schützen (Art. 1 RPG). Insbesondere sollen sich Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft einordnen. Naturnahe Landschaften sollen erhalten bleiben (Art. 3 RPG).

Der Landschaftsraum ist von Bauten und Anlagen möglichst frei zu halten. Für in ihrem Bestand geschützte Bauten und Anlagen ist eine sorgfältige Planung von Baumassnahmen und Umgestaltungen erforderlich, sodass eine bestmögliche Einpassung in die Landschaft gewährleistet ist.

Bauliche Veränderungen an altrechtlichen Bauten und Anlagen haben die prägenden Merkmale der beanspruchten Landschaft zu berücksichtigen. Bei Veränderungen von regionaltypischen, qualitativen Bauten ist der Charakter des Gebäudes zu bewahren. Ein Abwägen von Umfang, Form, Farbe und Materialität der geplanten Massnahmen am Gebäude als auch in der Umgebung und die Auseinandersetzung mit dem landschaftlichen Kontext sind entscheidend für ein gelungenes Projekt.

• Flächen werden ab einer lichten Höhe von 1.0 m angerechnet (entweder der aBGF oder der BNF). Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als 1.0 m werden weder der aBGF noch der BNF angerechnet.
• Bei mehrstöckigen Gebäuden wird jeweils das oberste Treppenloch (Treppenauge) nicht angerechnet.
• Innenwände werden immer angerechnet. Wo aBGF an BNF grenzt, wird die Trennwand der aBGF angerechnet.
• Aussenwände werden vollständig (gesamte Wandstärke) angerechnet. Aussenwärmedämmungen werden bei Sanierungen nicht angerechnet (vgl. Abschnitt «Energetische Sanierung»).

• Erschliessungsflächen werden jeweils jener Nutzfläche angerechnet, welche durch sie erschlossen wird. So werden beispielsweise Treppen und Zugänge zu Bruttogeschossflächen ebenfalls der aBGF zugeteilt. Erschliessungen von Nebenflächen werden an die BNF angerechnet.
• Ungedeckte Treppenstufen und Podeste von Zugängen werden nicht angerechnet.
• Aussenliegende, ungedeckte Kellerabgänge werden nicht angerechnet.

Flächen, die im Aussenbereich durch ein Dach gedeckt sind und eine lichte Höhe von mind. 1.0 m aufweisen, werden an die Nebenflächen angerechnet.

Vordächer werden erst ab einer Ausladung von mehr als 1.20 m angerechnet.

Bestehende Wintergärten werden immer an die aBGF angerechnet (auch unbeheizte). Dies gilt auch für verglaste Loggien, Lauben etc.

Das Dach kann um maximal 1 m angehoben werden (vgl. Abschnitt «Zeitgemässe Wohnnutzung»). Wenn dabei BNF zu aBGF umgenutzt oder neue BNF oder neue aBGF erstellt wird, muss diese Fläche vollständig als Erweiterung ausserhalb des Gebäudevolumens angerechnet werden. Flächen, die vor dem Anheben des Dachs eine lichte Höhe von weniger als 1 m aufgewiesen haben und durch eine Dacherhöhung eine neue Höhe von mehr als 1 m erhalten, werden als Erweiterung vollständig angerechnet. Je nach Nutzung der Flächen werden sie als neue aBGF oder BNF ausserhalb des Gebäudevolumens angerechnet.

Flächen, welche durch den Einbau von Dachaufbauten neu eine lichte Höhe von mind. 1 m erhalten, werden (wie beim Anheben des Daches) als Erweiterung ausserhalb des Gebäudevolumens angerechnet.

Flächen in einem Gebäude können nicht auf andere Gebäude übertragen werden. Wird also ein Gebäude zurückgebaut, so kann die entfernte Fläche nicht auf andere Gebäude übertragen werden. Andererseits wird der Rückbau von Nebengebäuden positiv bei der Gesamtbeurteilung gewürdigt, weil damit in der Regel eine bessere Einpassung in die Landschaft möglich ist.

1. Bei Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild: Feststellen, ob die Erweiterung für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung notwendig ist oder darauf ausgerichtet ist, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern. Anderenfalls ist keine Erweiterung zulässig und eine Berechnung entfällt.
2. Zeitpunkt Rechtsänderung ermitteln (in der Regel der 1. Juli 1972, ausser später erfolgte Umzonung oder Auszonung)
3. Damaligen Zustand und Nutzung ermitteln und planerisch darstellen
4. Ermittlung der Flächen zum Referenzzeitpunkt (Referenzzustand)
5. Berechnung des zulässigen Erweiterungspotentials (innen und aussen)
6. Projektierung inkl. Darstellung der detaillierten Nutzung (m² aBGF / m² BNF)
7. Vollständiges Baugesuch mit allen ergänzenden Unterlagen einreichen

Je nach Umfang des Vorhabens werden für die Beurteilung unterschiedliche Unterlagen benötigt. Im Normalfall sind die folgenden einzureichen:

• Baugesuchsformular
• Zusatzformular «Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen»
• Bewilligungen und Pläne, die den Referenzzustand (in der Regel den Zustand am 1. Juli 1972) belegen
• Bewilligungen und Pläne zu nach dem Referenzzeitpunkt erfolgten baulichen Veränderungen
• Flächenberechnung nach Art. 24c RPG (vgl. Abschnitt «Berechnung»)
• Bei Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild: Begründung und Nachweis, wieso die Erweiterung für eine zeitgemässe Wohnnutzung, eine energetische Sanierung oder eine verbesserte Einpassung in die Landschaft notwendig ist.
• Aktueller Situationsplan 1:500, am Hang mit Höhenlinien
• Umgebungsplan mit Angabe von Erschliessungsflächen, Belagsarten, Terrainverlauf und Höhenangaben sowie von Bäumen, Hecken, Sitzplätzen, Treppen, Mauern etc.
• Grundrisse aller Geschosse und Fassadenansichten
• Schnitte sowie der Umgebung mit bestehendem und neuem Terrainverlauf inklusive Höhenangaben
• Farb- und Materialkonzept: Angaben zu Materialien und Farben für Fassaden, Dächer, Fenster, Aussentüren, Tore, Solaranlagen etc.
• Grundbuchauszug
• Gebäudeversicherungsauszüge
• Aktuelle Fotos bestehender Zustand (innen sowie aussen)
• Fotos des Referenzzustands und allfälliger Veränderungen