Baueingabe & Bewilligungs­verfahren

Eine vollständige, gut vorbereitete Baueingabe ist der erste Schritt zu einer Baubewilligung. Im Baubewilligungsverfahren wird die Einhaltung der Gesetze geprüft und die Öffentlichkeit informiert. Vom Bauvorhaben Betroffene haben die Möglichkeit, den baurechtlichen Entscheid anzufechten.

Inhaltsverzeichnis

Frühzeitig planen und (sich) informieren 

Vorhaben mit Baubehörde vorbesprechen

Die örtliche Baubehörde ist erste Anlaufstelle bei der Planung und Bewilligung von Bauvorhaben. Sie hilft bei Fragen zu gesetzlichen Vorschriften oder erforderlichen Bewilligungen weiter. Auch gibt sie Auskunft über die Art und Anzahl der einzureichenden Unterlagen. Besonders bei komplexen Fällen empfiehlt es sich, im Vorfeld mit der Gemeinde oder Stadt Kontakt aufzunehmen.

Nachbarn orientieren 

Es lohnt sich, die betroffenen Nachbarn frühzeitig über das Bauvorhaben zu orientieren und, soweit vertretbar, auf ihre Anliegen einzugehen. Dadurch können allenfalls zeitraubende Rechtsmittelverfahren (Rekurs, Beschwerde) vermieden werden.

Fachleute beiziehen 

Das korrekte Darstellen von Plänen und Ausfüllen der Formulare ist nicht einfach. Es empfiehlt sich deshalb, Fachleute für das Planen und die Ausfertigung der Baueingabe beizuziehen. Mangelhafte oder unvollständige Gesuchsunterlagen werden zurückgewiesen.  

Baubewilligungsverfahren 

Vorprüfung 

Die örtliche Baubehörde prüft die eingegangenen Baugesuche auf ihre Vollständigkeit. Sind kantonale Bewilligungen erforderlich, so nehmen auch die kantonalen Fachstellen eine Prüfung vor. Fehlende Unterlagen werden von den Bewilligungsbehörden innerhalb von drei Wochen beim Gesuchsteller eingefordert.

Verfahrensarten & Fristen 

Je nach Art, Lage und Umfang eines Bauvorhabens kommen nach der Vorprüfung unterschiedliche Verfahren zur Anwendung.

Ordentliches Verfahren 

Im ordentlichen Verfahren (§§ 319 - 321 PBG) treffen die Bewilligungsbehörden ihre Entscheide in der Regel innert 2 Monaten seit der Vorprüfung. Bei Neubauten und grösseren Umbauvorhaben steht eine Zeitspanne von 4 Monaten seit der Vorprüfung zur Verfügung.

Anzeigeverfahren 

Das Anzeigeverfahren kann für kleinere Bauvorhaben angewendet werden, bei welchen keine Interessen Dritter berührt werden. Die Behandlungsfrist beträgt 30 Tage. Bei Bauvorhaben ausserhalb Bauzonen und in überkommunal geschützten Ortsbildern ist das Anzeigeverfahren nicht zulässig.

Beurteilung durch kantonale Fachstellen 

Je nach Art oder Lage eines Bauvorhabens braucht dieses neben oder anstelle der kommunalen Baubewilligung auch eine oder mehrere kantonale Bewilligungen.

Die Bauverfahrensverordnung (BVV) zeigt in ihrem Anhang auf, für welche Vorhaben kantonale Bewilligungen erforderlich sind. Dies können Bauten und Anlagen an besonderer Lage sein oder solche mit besonderen Anforderungen an Lärmschutz oder Luftreinhaltung.

Bei Anlagen, welche die Umwelt erheblich belasten können, ist parallel zum Baubewilligungsverfahren eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen.

Erforderliche Unterlagen für die Baueingabe 

Mit dem Baugesuch sind in der Regel folgende Pläne und Unterlagen einzureichen:

  • Baugesuchsformular sowie je nach Art und Lage weitere kommunale und kantonale Formulare (siehe Formulare für die Baueingabe)
  • aktuelle Kopie des Katasterplans mit eingetragenen Baulinien und eingezeichnetem Bauvorhaben (verifiziert durch Nachführungsgeometer)
  • Umgebungsplan mit Höhenkoten, Zufahrten, etc.
  • Projektpläne (Grundrisse, Fassaden, Schnitte) im Massstab 1:100
  • weitere für die Prüfung des Bauvorhabens notwendige Unterlagen

In den Plänen sind bei Umbauten abzubrechende Teile gelb und neue Teile rot darzustellen und die Zweckbestimmung anzugeben.

Das Baugesuch und sämtliche Unterlagen sind zu datieren und von der Bauherrschaft bzw. deren Vertreter, dem Grundeigentümer und dem Projektverfasser zu unterzeichnen. Über die Anzahl der einzureichenden Gesuchsexemplare informiert die zuständige kommunale Baubehörde.

Einreichen des Gesuchs

Sämtliche Gesuchsunterlagen sind bei der örtlichen Baubehörde einzureichen. Braucht es zur Beurteilung eines Gesuchs weitere Bewilligungsbehörden, so koordiniert die Gemeinde alle notwendigen Bewilligungen für das Bauvorhaben.

Benötigt ein Bauvorhaben kantonale Bewilligungen, so leitet die Gemeinde die Gesuchsunterlagen an die Leitstelle für Baubewilligungen weiter. Diese koordiniert die kantonalen Verfahren und Entscheide.  

Aussteckung & Publikation 

Bauvorhaben ausstecken 

Die Bauherrschaft muss dafür sorgen, dass ein Bauvorhaben ausgesteckt wird. Die Aussteckung muss bis zur Bekanntmachung erfolgt sein und mindestens während der ganzen Auflagefrist stehen bleiben. Die Baubehörde kann aber auch verlangen, dass die Aussteckung bis zum baurechtlichen Entscheid vorhanden bleibt. Wird die Aussteckung vor einer rechtskräftigen Erledigung des Baugesuchs entfernt, so kann im Falle eines Rechtsmittels (Rekurs, Beschwerde) die Wiederherstellung verlangt werden.

Bauvorhaben, welche im Anzeigeverfahren geprüft werden, müssen in der Regel weder ausgesteckt noch publiziert werden.
 

Mit Bauprofilen wird auf einer bisher unverbauten Wiese ein geplantes Bauvorhaben aufgezeigt.
Mit der Aussteckung eines Bauvorhabens wird die Öffentlichkeit über ein geplantes Bauvorhaben informiert.

Bauvorhaben öffentlich bekannt machen 

Die örtliche Baubehörde publiziert das eingereichte Bauvorhaben im kantonalen Amtsblatt sowie im Publikationsorgan der Gemeinde. Zusammen mit dieser Bekanntmachung werden die Gesuchsunterlagen während 20 Tagen öffentlich aufgelegt. Das heisst, Interessierte können die Pläne bei der Baubehörde einsehen.

Baurechtlichen Entscheid während Auflagefrist verlangen 

Wer sich über den Entscheid der Baubehörde informieren möchte, kann während der 20-tägigen Auflagefrist den baurechtlichen Entscheid verlangen. Dieser wird ihnen, sobald erstellt, von der Gemeinde zugeschickt. Betroffene Nachbarn, welche einen Rekurs in Erwägung ziehen, müssen den baurechtlichen Entscheid zwingend verlangen, ansonsten verfällt ihr Rekursrecht.

Baubewilligung & Nebenbestimmungen

Ein Bauvorhaben wird bewilligt, wenn dem Bauvorhaben keine planungs-, bau- und umweltrechtliche Hindernisse entgegenstehen. Wird innerhalb von drei Jahren nicht mit der Ausführung begonnen, so erlischt die Baubewilligung. Die Frist beginnt nach Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist.

Die Baubewilligung kann Nebenbestimmungen mit konkreten Auflagen, Bedingungen oder Befristungen enthalten. Diese sind in der Regel noch vor Baubeginn zu erfüllen.

Baufreigabe bis Bauabnahme 

Mit den Bauarbeiten darf begonnen werden, wenn

  • die Baubewilligung vorliegt;
  • die Rechtsmittelfrist von 30 Tagen abgelaufen ist (sofern der baurechtliche Entscheid verlangt wurde);
  • allfällige Rechtsmittel erledigt sind;
  • die Nebenbestimmungen gemäss Baubewilligung erfüllt sind;
  • die schriftliche Baufreigabe der Gemeinde vorliegt.

Das Bauvorhaben ist gemäss der Baubewilligung auszuführen. Bei Abweichungen von den bewilligten Plänen ist der Baubehörde vorgängig ein Projektänderungsgesuch einzureichen.

Baubeginn, Bauvollendung und wesentliche Zwischenstände (z. B. Fertigstellung der Kanalisationsleitungen oder Bezugsbereitschaft) sind der örtlichen Baubehörde rechtzeitig zu melden. Die Baubehörde prüft, ob die Bauarbeiten den Vorschriften, den Vorgaben der Baubewilligung und den bewilligten Plänen entsprechen.

Rechtsmittel 

Zum Rekurs berechtigt 

Baurechtliche Entscheide können von der Bauherrschaft oder von Dritten mit Rekurs angefochten werden. Grundsätzlich sind diejenigen zum Rekurs berechtigt, die von den Auswirkungen eines geplanten Vorhabens betroffen sind und zwar stärker als die Allgemeinheit. In der Regel ist dies die Nachbarschaft.

In gewissen Fällen, z. B. bei Denkmalschutzobjekten, sind auch Natur- und Heimatschutzorganisationen rekursberechtigt (siehe § 338b PBG). Der baurechtliche Entscheid kann im Ganzen oder teilweise angefochten werden.

Baurechtlichen Entscheid verlangen

Wer einen Rekurs gegen das geplante Bauvorhaben erheben möchte, hat bei der örtlichen Baubehörde den baurechtlichen Entscheid schriftlich zu verlangen. Dies muss innerhalb der 20-tägigen Auflagefrist erfolgen, welche nach der öffentlichen Bekanntmachung des Baugesuchs beginnt. Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat das Rekursrecht verwirkt.

Rekurs erheben 

Der Rekurs gegen einen baurechtlichen Entscheid (oder Teile davon) ist innert 30 Tagen nach Empfang an die im baurechtlichen Entscheid angegebene Rekursinstanz einzureichen. Die Urteile der Rekursinstanzen sind kostenpflichtig. Die im Verfahren unterliegende Partei muss die Kosten tragen.

Weiterführende Informationen

Verwenden Sie die Akkordeon-Bedienelemente, um die Sichtbarkeit der jeweiligen Panels (unterhalb der Bedienelemente) umzuschalten.

Kontakt

Baudirektion – Leitstelle für Baubewilligungen

Adresse

Walcheplatz 2
8090 Zürich
Route anzeigen

Telefon

+41 43 259 24 17


Bürozeiten

Montag bis Freitag
8.00 bis 12.00 Uhr und
13.30 bis 17.00 Uhr

Für dieses Thema zuständig: