Mehrwertausgleich

Ab 1. Januar 2021 wird im Kanton Zürich voraussichtlich der Mehrwertausgleich vollzogen. Auf dieser Seite haben wir allgemeine Informationen und spezifische Hinweise zum Mehrwertausgleich sowie Publikationen der Baudirektion und des Amtes für Raumentwicklung zusammengestellt.

Inhaltsverzeichnis

Kurz erklärt

Das Raumplanungsgesetz verlangt von den Kantonen, dass sie insbesondere erhebliche planungsbedingte Vorteile – so genannte Mehrwerte – bei Ein-, Um- und Aufzonungen ausgleichen. Der Kantonsrat verabschiedete am 28. Oktober 2019 das kantonale Mehrwertausgleichsgesetz (MAG), das diese bundes­rechtlichen Vorgaben umsetzt. Die ausführende Mehrwert­ausgleichs­verordnung (MAV) wurde am 30. September 2020 vom Regierungsrat erlassen. MAG und MAV regeln den Ausgleich von planungsbedingten Vorteilen bei Ein-, Um- und Aufzonungen und treten, vorausgesetzt dass kein Rechtsmittel ergriffen wird, am 1. Januar 2021 in Kraft.

Die folgende animierte Präsentation erklärt die Funktionsweise des Mehrwertausgleichs und zeigt auf, welche Schritte in den Gemeinden erfolgen müssen, damit ein kommunaler Mehrwertausgleich erfolgen kann.

Der Mehrwertausgleich kurz erklärt - Titelbild des Videos
Der Mehrwertausgleich kurz erklärt Erklärvideo Mehrwertausgleich

Alternativ zur animierten Präsentation wird die Funktionsweise des Mehrwertausgleichs in folgendem Foliensatz erklärt.

Publikationen

Rechtliche Grundlagen

Mehrwertausgleichsgesetz

Mehrwertausgleichsverordnung

Häufig gestellte Fragen

Allgemeines

Verwenden Sie die Akkordeon-Bedienelemente, um die Sichtbarkeit der jeweiligen Panels (unterhalb der Bedienelemente) umzuschalten.

Das Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) und die Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) treten voraussichtlich am 1. Januar 2021 in Kraft. Massgeblich ist der Inkraftsetzungsbeschluss des Regierungsrats.

Bei einer Einzonung wird eine kantonale Mehrwertabgabe von 20% fällig. Diese fliesst in den kantonalen Fonds. Eine zusätzliche kommunale Mehrwertabgabe bei Einzonungen ist nicht zulässig.

Bei einer Auf- oder Umzonung kann eine kommunale Mehrwertabgabe von bis zu 40% fällig werden, sofern ein Grundstück die von der Gemeinde festgelegte Freifläche überschreitet. Diese fliesst in den kommunalen Fonds. Der Abgabesatz wie auch die Freifläche müssen von jeder Gemeinde in der kommunalen Bau- und Zonenordnung festgehalten werden.

Eine zusätzliche kantonale Mehrwertabgabe bei Auf- und Umzonungen ist nicht zulässig.

Wurde eine öffentliche Auflage gemäss § 7 Abs. 2 PBG bereits vor Inkrafttreten des MAG (bzw. der MAV) durchgeführt, natürlich noch ohne Bezug zur Mehrwertthematik, muss sie nun nach Inkrafttreten des MAG nicht wiederholt werden. Laut § 29 MAG ist das Gesetz anwendbar auf Planungsmassnahmen, die nach dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des MAG festgesetzt werden. Die Verfahrensvorschriften, die eine Darlegung des Mehrwertausgleichs im Rahmen des Planungsberichts gemäss Art. 47 RPV (§ 8 MAV) und die Bekanntgabe der Mehrwertprognose bei der Planauflage gemäss § 7 Abs. 2 MAG verlangen (§ 11 Abs. 3 MAV), sind auch noch nicht anwendbar. Eine erneute öffentliche Auflage ist nicht notwendig. An der Gemeindeversammlung, an der die Festsetzung beschlossen wird, sollte jedoch auf die mehrwertbezogenen Auswirkungen hingewiesen werden. Zudem wird nach der Festsetzung die Bekanntgabe des Mehrwerts bei der Planauflage gemäss § 5 Abs. 3 PBG vorzunehmen sein.

Kommunaler Mehrwertausgleich

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Der kommunale Mehrwertausgleich ist anzuwenden, sobald er in der kommunalen Bau- und Zonenordnung rechtsgültig erfasst ist und das Mehrwertausgleichsgesetz sowie die Mehrwertausgleichsverordnung in Kraft sind.

Werden bei einer Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung einerseits der Mehrwertausgleich eingeführt und andererseits Auf- und Umzonungen vorgenommen, so unterstehen die Auf- und Umzonungen noch nicht dem Mehrwertausgleich. Die BZO-Änderung zur Einführung des Mehrwertausgleichs muss zuerst und nicht gleichzeitig in Kraft treten. Werden bei der Revision allerdings auch Einzonungen vorgenommen, erfolgt ein kantonaler Mehrwertausgleich für diese Gebiete.

Eine Gemeinde kann auf einen kommunalen Mehrwertausgleich verzichten. Dies muss explizit in der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) festgehalten werden. Hierfür gibt es eine Frist bis zum 1. März 2025.

Für eine Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO), die nur den Mehrwertausgleich betrifft, gibt es den «Fast-Track» mit einer verkürzten Genehmigungsfrist. Die Gemeinde muss dafür aber die vom Amt für Raumentwicklung des Kantons Zürich (ARE ZH) erarbeiteten Musterbestimmungen übernehmen. Die Musterbestimmungen sind im Informationsschreiben vom 12. Februar 2020 enthalten (abrufbar auf dieser Seite unter Merkblätter im Kapitel Publikationen). Dies gilt auch, wenn die Gemeinde auf den kommunalen Mehrwertausgleich verzichten möchte.

Innerhalb einer Gemeinde dürfen nur ein Abgabesatz und eine Freifläche für das gesamte Gemeindegebiet festgelegt werden.

Die politische Gemeinde ist zuständigkeitshalber abgabeerhebende Stelle (§ 20 Abs. 1 MAG); die Mittel fliessen in den kommunalen Fonds (§ 23 Abs. 1 Satz 1 MAG). Ein Ertragssplitting zwischen der politischen Gemeinde und nicht politischen Gemeinden (beispielsweise der Schul-gemeinde) ist ausgeschlossen.

Im Kapitel Publikationen ist ein Musterfondsreglement als Vorlage für das kommunalen Fondsreglement verfügbar.

Das kommunale Fondsreglement kann unabhängig von der (Teil-)Revision der Bau- und Zonenordnung auch nachträglich erarbeitet  werden. 

Das kommunale Fondsreglement ist Sache der Gemeinde. Es muss weder zur Vorprüfung noch zur Genehmigung dem Amt für Raumentwicklung - insbesondere auch nicht der Fachstelle Mehrwertausgleich - vorgelegt werden.

Städtebauliche Verträge

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Bis zum Inkrafttreten des MAG dürfen städtebauliche Verträge zur Regelung von Ausgleichsleistungen wie bisher abgeschlossen werden. Rechtsgültige städtebauliche Verträge haben sodann über das Inkrafttreten des MAG hinaus Bestand (§ 29 Abs. 2 Satz 2 MAG). 

Der Vorbehalt zugunsten rechtsgültig abgeschlossener städtebaulicher Verträge in § 29 Abs. 2 Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) ist aufgrund von in § 29 Abs. 1 MAG so zu verstehen, dass auch die Planungsmassnahme vor dem Inkrafttreten des MAG festgesetzt sein muss.

Beziehen sich städtebauliche Verträge und somit die vereinbarten oder sogar bereits erfüllten Ausgleichsleistungen auf Planungsmassnahmen, die nach dem Inkrafttreten des MAG festgesetzt werden und unter Anwendung der kommunalen Bestimmungen eine Mehrwertabgabe zur Folge haben, werden die Leistungen wertmässig vollständig auf die festzusetzende Mehrwertabgabe angerechnet (§ 29 Abs. 3 MAG). Die Festsetzung der Abgabe ist hier erforderlich, weil die städtebaulichen Verträge noch nicht nach Massgabe des MAG entstanden sind.

Sobald das Mehrwertausgleichsgesetz in Kraft ist, darf die Gemeinde erst wieder einen städtebaulichen Vertrag abschliessen, wenn die Bestimmungen zur Regelung des Mehrwertausgleichs in ihrer Bau- und Zonenordnung in Kraft getreten sind. Städtebaulichen Verträge anstatt einer Mehrwertabgabe sind auch bei einem rechtskräftig erfassten Verzicht auf den Mehrwertausgleich nicht möglich. Ein vertraglicher Ausgleich ist nur anstelle der Abgabe zulässig (§ 19 Abs. 6 MAG).

Wenn beispielsweise drei Gemeinden fusionieren, dann muss die Bau- und Zonenordnung aller drei Gemeinden bezüglich des Mehrwertausgleichs einzeln angepasst werden. Nach der Fusion kann dann im Rahmen einer Gesamtrevision eine einzige BZO für alle drei Ortsteile erlassen werden. Der Mehrwertausgleich muss nämlich gemäss § 19 Abs. 1 MAG in der kommunalen BZO geregelt werden. Damit wird zwar der Erlass klar bezeichnet, vor allem aber auch das massgebliche Erlassverfahren bestimmt. Diese Regelung schliesst jedoch nicht aus, dass die Mehrwertausgleichsbestimmungen für alle drei Geltungsbereiche der bisherigen BZO der Gemeinden in einem einzigen separierten BZO-Teil erlassen und später in die zusammengeführte gesamtrevidierte BZO integriert werden. 

Kontakt

Amt für Raumentwicklung

Adresse

Stampfenbachstrasse 12
8090 Zürich
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