Mehrwertausgleich

Ab 1. Januar 2021 wird im Kanton Zürich der Mehrwertausgleich vollzogen. Auf dieser Seite finden Sie allgemeine Informationen und spezifische Hinweise zum Mehrwertausgleich sowie Publikationen der Baudirektion und des Amtes für Raumentwicklung.

Inhaltsverzeichnis

Kurz erklärt

Das Raumplanungs­gesetz verlangt von den Kantonen, dass sie insbesondere erhebliche planungs­bedingte Vorteile – so genannte Mehrwerte – mindestens bei Einzonungen ausgleichen. Der Kantonsrat verabschiedete am 28. Oktober 2019 das kantonale Mehrwert­ausgleichs­gesetz (MAG), das diese bundes­rechtlichen Vorgaben mit dem kantonalen Mehrwertausgleich umsetzt und zudem den Gemeinden die Möglichkeit einräumt, auch bei Um- und Aufzonungen eine kommunale Abgabe zu erheben. Die ausführende Mehrwert­ausgleichs­verordnung (MAV) wurde am 30. September 2020 vom Regierungsrat erlassen. MAG und MAV regeln den Ausgleich von planungs­bedingten Vorteilen bei Ein-, Um- und Aufzonungen und traten am 1. Januar 2021 in Kraft.

Die folgende animierte Präsentation erklärt die Funktionsweise des Mehrwert­ausgleichs und zeigt auf, welche Schritte in den Gemeinden erfolgen müssen, damit ein kommunaler Mehrwert­ausgleich erfolgen kann.

Der Mehrwertausgleich kurz erklärt - Titelbild des Videos
Der Mehrwertausgleich kurz erklärt Erklärvideo Mehrwertausgleich

Alternativ zur animierten Präsentation wird die Funktionsweise des Mehrwert­ausgleichs in folgendem Foliensatz erklärt.

Publikationen

Rechtliche Grundlagen

Mehrwertausgleichsgesetz

Mehrwertausgleichsverordnung

Häufig gestellte Fragen

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Darf eine Gemeinde bei einer Einzonung eine zusätzliche Abgabe zugunsten des kommunalen Fonds erheben?

Nein, das ist nicht zulässig. Der kommunale Mehrwertausgleich umfasst abschliessend die Mehrwertabgaben bei Um- oder Aufzonungen.

Darf der Kanton bei einer Auf- oder Umzonung eine zusätzliche kantonale Mehrwertabgabe erheben?

Nein, das ist nicht zulässig.

Eine Gemeinde beabsichtigt eine Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO), die nur den Mehrwertausgleich betrifft. Wie geht das am schnellsten?

Für diesen Fall gibt es den «Fast-Track» mit einer verkürzten Genehmigungsfrist von 30 Tagen. Die Gemeinde muss dafür aber die vom Amt für Raumentwicklung des Kantons Zürich erarbeiteten Musterbestimmungen übernehmen. Die Musterbestimmungen sind im Informationsschreiben vom 12. Februar 2020 enthalten (abrufbar auf dieser Seite unter Merkblätter im Kapitel Publikationen). Dies gilt auch, wenn die Gemeinde auf den kommunalen Mehrwertausgleich verzichten möchte.

Muss eine Gemeinde auch aktiv werden, wenn sie keinen kommunalen Mehrwertausgleich einführen will?

Ja. Eine Gemeinde kann auf einen kommunalen Mehrwertausgleich verzichten. Dies muss jedoch explizit in der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) festgehalten werden. Hierfür gibt es eine Frist bis zum 1. März 2025.

Dürfen innerhalb einer Gemeinde verschiedene Abgabesätze oder Freiflächen festgelegt werden?

Nein, das ist nicht zulässig. Es dürfen nur ein Abgabesatz und eine Freifläche für das gesamte Gemeindegebiet festgelegt werden.

Die BZO-Bestimmungen zum Mehrwertausgleich einer Gemeinde sind noch nicht in Kraft. Können Planungen wie Gestaltungspläne/Aufzonungen, die nach in Kraft treten von MAG und MAV erarbeitet werden und theoretisch einen Mehrwert erzeugen würden, festgesetzt und genehmigt werden oder werden diese Planungen durch die fehlende BZO-Revision blockiert?

Es erfolgt keine Blockierung. Sämtliche Planungsmassnahmen können auch festgesetzt und genehmigt werden ohne dass die BZO-Bestimmungen zum Mehrwertausgleich in Kraft sind. Es kann dann jedoch kein kommunaler Mehrwertausgleich stattfinden.

Ist es möglich, nach Inkrafttreten der BZO-Revision zum Mehrwertausgleich nachträglich Mehrwerte für Planungen einzufordern, die ab dem Inkraftreten von MAG und MAV festgesetzt worden sind?

Nein, dies ist nicht möglich. Eine rückwirkende Erhebung der Mehrwertabgabe ist ausgeschlossen.

Eine Gemeinde beabsichtigt, ihre kommunale Bau- und Zonenordnung einer Gesamtrevision zu unterziehen. Teil dieser Revision soll auch die Einführung des kommunalen Mehrwertausgleichs bilden. Gleichzeitig ist vorgesehen, diverse Auf- und Umzonungen vorzunehmen. Gilt der Mehrwertausgleich für diese bereits?

Der kommunale Mehrwertausgleich ist anzuwenden, sobald er in der kommunalen Bau- und Zonenordnung geregelt und in Kraft gesetzt ist.

Werden bei einer Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung in einer Vorlage einerseits der Mehrwertausgleich eingeführt und andererseits Auf- und Umzonungen vorgenommen, so unterstehen die Auf- und
Umzonungen noch nicht dem Mehrwertausgleich. Die BZO-Änderung zur Einführung des Mehrwertausgleichs muss zuerst und nicht gleichzeitig in Kraft treten. Werden bei der Revision allerdings auch Einzonungen vorgenommen, erfolgt ein kantonaler Mehrwertausgleich für diese Gebiete.

Liegen aber zwei getrennte Vorlagen vor, so ist das in der nächsten Frage beschriebene Verfahren zulässig (siehe unten).

An der gleichen Gemeindeversammlung sollen zwei separate Vorlagen zur Abstimmung gebracht werden: zunächst eine Teilrevision der BZO, welche ausschliesslich den kommunalen Mehrwertausgleich umfasst («Fast Track») und im Anschluss daran eine Gesamtrevision der BZO mit verschiedenen Planungsmassnahmen, so auch Auf- und Umzonungen. Die beiden Vorlagen sollen nach der Gemeindeversammlung separat, aber gleichzeitig dem ARE zur Genehmigung eingereicht werden. Kann der Mehrwertausgleich bereits für die in der Gesamtrevision der BZO enthaltenen Auf- und Umzonungen gelten?

Ja dies ist möglich. Die Vorlage «Teilrevision Mehrwertausgleich» wird innerhalb von 30 Tagen genehmigt werden («Fast Track»), sofern die Vorlage nur die unveränderten Musterbestimmungen des ARE zum kommunalen Mehrwertausgleich umfasst. Falls keine entsprechende Regelung getroffen wird, tritt eine rechtskräftig genehmigte Planung am Tag nach der Publikation der Rechtskraft in Kraft. Die Genehmigung der Vorlage «Gesamtrevision» wird deutlich länger als 30 Tage dauern und wird erst in Kraft gesetzt, wenn die Teilrevision Mehrwertausgleich bereits in Kraft ist. Somit unterstehen die in der Gesamtrevision enthaltenen Auf- und Umzonungen bereits dem kommunalen Mehrwertausgleich.

Bei diesem Vorgehen ist folgendes zu beachten:        

Die Teilrevision «Einführung Mehrwertausgleich» und Gesamtrevision dürfen nicht in einem Traktandum an der Gemeindeversammlung zusammengefasst werden. Das Traktandum Teilrevision «Einführung Mehrwertausgleich» muss vor der Gesamtrevision besprochen werden, damit die Stimmberechtigten in der richtigen Reihenfolge informiert werden und auch in dieser Reihenfolge entscheiden können. Die Sicherstellung eines korrekten Ablaufs liegt vollumfänglich in der Verantwortung der Gemeinde. 

Wann kann das kommunale Fondsreglement erarbeitet werden und wer genehmigt es?

Das kommunale Fondsreglement kann unabhängig von der (Teil-)Revision der Bau- und Zonenordnung auch nachträglich erarbeitet werden. Es ist ausschliesslich Sache der Gemeinde. Das Reglement wird durch die 
Gemeindelegislative erlassen. Dem Amt für Raumentwicklung bzw. der kantonalen Vollzugsstelle muss es weder zur Vorprüfung noch zur Genehmigung vorgelegt werden.

Wie kann eine Gemeinde die Mehrwertprognose und den Mehrwert mittels Landpreismodelle ermitteln?

Die Baudirektion stellt ab 1. März 2021 über das Internet eine Online-Plattform «Mehrwertausgleich» zur Verfügung, mit der die Mehrwertprognose sowie der Mehrwert ermittelt werden können. Sollten eine Gemeinde bereits vorher den Bedarf haben, eine Mehrwertprognose im Zuge einer geplanten Auf- oder Umzonung zu erstellen, kann eine Prognose beim Amt für Raumentwicklung angefordert werden. Wenden Sie sich hierfür bitte an mehrwertausgleich@bd.zh.ch.

Bei einer Auf- oder Umzonung liegen besondere Gründe für eine individuelle Schätzung vor oder es wird eine individuelle Schätzung verlangt (§§ 13 und 14 MAV). Was muss die Gemeinde tun?

Das Veranlassen einer Individuellen Schätzung (§ 15 MAV) für Auf- und Umzonungen ist Sache der Gemeinden. Sie können diese selbst vornehmen oder eine/-n entsprechende/-n Anbieter/-in beauftragen. In jedem Fall haben die Schätzungen nach den Grundsätzen in § 6 ff. MAV zu erfolgen.

Wie ist der Mehrwert im Planungsbericht nach Art. 47 RPV auszuweisen? (§ 8 MAV)

Der Mehrwert ist immer gesamthaft für die Planungsmassnahme – und nicht auf die jeweiligen Grundstücke bezogen – auszuweisen.

Wenn kein städtebaulicher Vertrag vorliegt:

Es sind die Ergebnisse der Landpreismodelle, d.h. der Mehrwertprognosen, ausreichend (vgl. § 11 Abs. 1 MAV).

Wenn ein städtebaulicher Vertrag vorliegt:

Die Gemeinde bestimmt den auszuweisenden Mehrwert anhand der in den städtebaulichen Verträgen vorhandenen Informationen, aufgrund allfälliger individueller Schätzungen oder (subsidiär) mit Prognosen des Landpreismodelles.

Die MAV sieht vor, dass die zuständige Verwaltungsstelle die Mehrwertprognose im Rahmen der öffentlichen Auflage  bekannt gibt. Wenn diese öffentliche Auflage bereits vor Inkrafttreten des MAG (bzw. der MAV) durchgeführt worden ist, natürlich noch ohne Bezug zur Mehrwertthematik, muss sie nun nach Inkrafttreten des MAG wiederholt werden und, wenn ja, in welchem Umfang?

Nein. Laut § 29 MAG ist das Gesetz anwendbar auf Planungsmassnahmen, die nach dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des MAG festgesetzt werden. Die Verfahrensvorschriften, die eine Darlegung des Mehrwertausgleichs im Rahmen des Planungsberichts gemäss Art. 47 RPV (§ 8 MAV) und die Bekanntgabe der Mehrwertprognose bei der Planauflage gemäss § 7 Abs. 2 MAG verlangen (§ 11 Abs. 3 MAV), sind auch noch nicht anwendbar. Eine erneute öffentliche Auflage ist nicht notwendig. An der Gemeindeversammlung, an der die Festsetzung beschlossen wird, sollte jedoch auf die mehrwertbezogenen Auswirkungen hingewiesen werden. Zudem wird nach der Festsetzung die Bekanntgabe des Mehrwerts bei der Planauflage gemäss § 5 Abs. 3 PBG vorzunehmen sein.

Die Mehrwertabgabe wurde mittels Verfügung festgesetzt. Ist eine spätere Revision der Veranlagung bei geänderten Verhältnissen möglich?

Eine Revision der Veranlagung ist möglich, aber nur gemäss den allgemeinen Revisionsgründen nach § 86a lit. b VRG. Im MAG und MAV sind keine weiteren speziellen Gründe für eine Revision vorgesehen. 

Was geschieht bei einer Aufzonung (beispielsweise von W5 zu W7), wenn im Bauprojekt nur die Hälfte des Potenzials realisiert wird? Wird dann nur die Hälfte der Mehrwertabgabe fällig?

Nein, eine selbstgewählte Minderausnützung führt nicht zu einer Reduktion des durch die Planungsmassnahme geschaffenen Mehrwerts. Zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Mehrwertabgabe wird keine Unterscheidung gemacht, ob das volle Potenzial der Planungsmassnahme ausgenutzt worden ist oder nicht. Das Gesetz enthält keine Ausnahmeregelung hierzu (siehe § 10 MAG). 

1. Allgemeines

Eine Gemeinde hat auf den kommunalen Mehrwertausgleich verzichtet und dies in ihrer BZO festgehalten. Darf die Gemeinde trotzdem einen städtebaulichen Vertrag zum Mehrwertausgleich abschliessen?

Nein, es sind keine städtebaulichen Verträge zum Mehrwertausgleich möglich bei einem Verzicht. Ein vertraglicher Ausgleich ist nur anstelle der Abgabe zulässig (§ 19 Abs. 6 MAG).

Zu welchem Zeitpunkt müssen die städtebaulichen Verträge vorliegen?

Das MAG sieht vor, dass die Verträge zusammen mit der Planungsmassnahme gemäss § 7 Abs. 2 PBG öffentlich aufzulegen sind (§ 22 Abs. 1 MAG). Spätestens zu diesem Zeitpunkt der öffentlichen Auflage nach § 7 Abs.2 PBG müssen die städtebaulichen Verträge folglich zustande gekommen sein.

Wie ist der Mehrwert im Planungsbericht nach Art. 47 RPV auszuweisen? (§ 8 MAV)

Der Mehrwert ist immer gesamthaft für die Planungsmassnahme – und nicht auf die jeweiligen Grundstücke bezogen – auszuweisen. Die Gemeinde bestimmt den auszuweisenden Mehrwert anhand der in den städtebaulichen Verträgen vorhandenen Informationen, aufgrund allfälligen individuellen Schätzungen oder (subsidiär) mit Prognosen des Landpreismodelles.

Braucht es eine genau ermittelte Rückfallebene? D.h. muss bei der Ausarbeitung der städtebaulichen Verträge der jederzeitige Wechsel zur Abgabe möglich gemacht werden?

Nein. Das Verfahren der Mehrwertermittlung (§§ 12–17 MAV) kommt bei den städtebaulichen Verträgen nicht zur Anwendung. Erst wenn der Vertrag scheitert, kommt dieses Verfahren zum Zug (§ 30 MAV). Das Verfahren für die städtebaulichen Verträge soll möglichst einfach sein und es soll eine grosse Vertragsfreiheit (innerhalb der durch das MAG und der MAV gesetzten Grenzen) gelten.

Wer trägt die Kosten für die individuellen Schätzungen?

Die §§ 12–17 MAV (Mehrwertermittlung) finden bei städtebaulichen Verträgen keine Anwendung. Somit gilt auch die Regelung der Kostentragung nach § 15 Abs. 4 MAV nicht. Die Kostentragung können die Vertragsparteien frei regeln. Als einzige Ausnahme gilt, dass nicht vereinbart werden kann, dass der kommunale Mehrwertausgleichsfonds die Schätzungskosten trägt.

 2. Übergangsrechtliche Fragen

Eine Gemeinde hat den Mehrwertausgleich in ihrer BZO noch nicht geregelt. Darf sie einen städtebaulichen Vertrag abschliessen?

Ab Inkrafttreten des Mehrwertausgleichsgesetzes am 1.1.2021 darf die Gemeinde erst wieder einen städtebaulichen Vertrag abschliessen, wenn die Bestimmungen zur Regelung des Mehrwertausgleichs in ihrer BZO in Kraft getreten sind. Sieht die Gemeinde darin einen Verzicht auf den Mehrwertausgleich vor, so sind städtebauliche Verträge nicht möglich.

Es liegt ein rechtsgültiger städtebaulicher Vertrag vor. Die dem Vertrag zugrundeliegende Planungsmassnahme wurde vor dem Inkrafttreten des MAG am 1.1.2021 festgesetzt. Behält er seine Gültigkeit auch nach dem  Inkrafttreten des MAG?

Ja. Bis zum Inkrafttreten des MAG durften städtebauliche Verträge zur Regelung von Ausgleichsleistungen wie bisher abgeschlossen werden. Rechtsgültige städtebauliche Verträge haben sodann über das Inkrafttreten des
MAG hinaus Bestand (§ 29 Abs. 2 Satz 2 MAG). 

Es liegt ein rechtsgültiger städtebaulicher Vertrag vor. Die Planungsmassnahme wurde jedoch erst nach dem Inkrafttreten des MAG (d.h. nach dem 1.1.2021) festgesetzt. Was hat dies für Auswirkungen?

Es gibt hier zwei Szenarien: 

  • Wenn zum Zeitpunkt der Festsetzung der Planungsmassnahme die Bestimmungen zur Regelung des kommunalen Mehrwertausgleichs in der Bau- und Zonenordnung bereits in Kraft getreten sind: In diesem Fall bleibt der  städtebauliche Vertrag zwar rechtsgültig, doch es muss eine Mehrwertabgabe mittels Verfügung – nach dem in der BZO geltenden Abgabesatz – festgesetzt werden. Die vertraglich vereinbarten oder geleisteten  Ausgleichsleistungen werden vollständig an die Mehrwertabgabe angerechnet (§ 29 Abs. 3 MAG). Die Festsetzung der Abgabe ist hier erforderlich, weil die städtebaulichen Verträge noch nicht nach Massgabe des MAG entstanden sind.
  • Wenn zum Zeitpunkt der Festsetzung der Planungsmassnahme noch keine Bestimmungen zur Regelung des kommunalen Mehrwertausgleichs in der BZO in Kraft getreten sind oder die BZO einen Verzicht auf den kommunalen Mehrwertausgleich vorsieht: In diesem Fall finden die Regelungen von MAG und MAV zum kommunalen Mehrwertausgleich keine Anwendung. Der städtebauliche Vertrag bleibt rechtsgültig. Die Regelung von § 29 Abs. 3 MAG (Festsetzung der Abgabe und Anrechnung) muss nicht angewendet werden.

Das MAG sieht vor, dass die städtebaulichen Verträge zusammen mit der Planungsmassnahme gemäss § 7 Abs. 2 PBG öffentlich aufzulegen sind (§ 22 Abs. 1 MAG). Kann die Gemeinde einen solchen Vertragsentwurf (ohne Unterzeichnung) schon öffentlich auflegen (§ 7 PBG), auch wenn die BZO-Bestimmungen zum Mehrwertausgleich zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Kraft sind?

Nach Inkrafttreten von MAG und MAV dürfen städtebauliche Verträge erst wieder abgeschlossen werden, wenn der kommunalen Mehrwertausgleich (mittels Änderung der BZO) in Kraft ist. Die Auflage des  Vertragsentwurfes dient der Information der Bevölkerung im Hinblick auf den geplanten Vertragsabschluss und die darin vorgesehenen Ausgleichsleitungen. Eine solche öffentliche Auflage vor der Festsetzung (§ 7 Abs. 2 PBG) ist deshalb grundsätzlich zulässig. Der Vertragsentwurf soll gut ersichtlich als «Entwurf» gekennzeichnet werden. 

Gibt es eine Vorlage für ein kommunales Mehrwertausgleichsfondsreglement?

Ja. Das ARE hat mit Unterstützung des Gemeindeamtes (GAZ) ein kommunales Musterfondsreglement inklusive Erläuterungen erarbeitet. Die Erläuterungen zum Musterfondsreglement enthalten wertvolle Informationen zum Verfahrensablauf. Es ist im Kapitel Publikationen zu finden.

Wann kann das kommunale Fondsreglement erarbeitet werden und wer genehmigt es?

Das kommunale Fondsreglement kann unabhängig von der (Teil-)Revision der Bau- und Zonenordnung auch nachträglich erarbeitet werden. Es ist ausschliesslich Sache der Gemeinde, die das Reglement auch genehmigt. Es
muss dem Amt für Raumentwicklung bzw. der kantonalen Vollzugsstelle weder zur Vorprüfung noch zur Genehmigung vorgelegt werden.

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