Mehrwertausgleich

Seit dem 1. Januar 2021 wird im Kanton Zürich der Mehrwertausgleich vollzogen. Auf dieser Seite finden Sie allgemeine Informationen und spezifische Hinweise zum Mehrwertausgleich sowie Publikationen der Baudirektion und des Amtes für Raumentwicklung.

Inhaltsverzeichnis

Kurz erklärt

Das Raumplanungs­gesetz verlangt von den Kantonen, dass sie insbesondere erhebliche planungs­bedingte Vorteile – so genannte Mehrwerte – mindestens bei Einzonungen ausgleichen. Der Kantonsrat verabschiedete am 28. Oktober 2019 das kantonale Mehrwert­ausgleichs­gesetz (MAG), das diese bundes­rechtlichen Vorgaben mit dem kantonalen Mehrwertausgleich umsetzt und zudem den Gemeinden die Möglichkeit einräumt, auch bei Um- und Aufzonungen eine kommunale Abgabe zu erheben. Die ausführende Mehrwert­ausgleichs­verordnung (MAV) wurde am 30. September 2020 vom Regierungsrat erlassen. MAG und MAV regeln den Ausgleich von planungs­bedingten Vorteilen bei Ein-, Um- und Aufzonungen und traten am 1. Januar 2021 in Kraft.

Die folgende animierte Präsentation erklärt die Funktionsweise des Mehrwert­ausgleichs und zeigt auf, welche Schritte in den Gemeinden erfolgen müssen, damit ein kommunaler Mehrwert­ausgleich erfolgen kann.

Hinweis:

Gemäss Urteil des Bundesgerichts vom 5. April 2022 (Fall Meikirch) ist ein Verzicht auf den kommunalen Mehrwert­ausgleich bis auf weiteres nicht möglich (siehe Kreisschreiben vom 23. Juni 2022).

Der Mehrwertausgleich kurz erklärt - Titelbild des Videos
Der Mehrwertausgleich kurz erklärt

Alternativ zur animierten Präsentation wird die Funktionsweise des Mehrwert­ausgleichs in folgendem Foliensatz erklärt.

Downloads

Verwenden Sie die Akkordeon-Bedienelemente, um die Sichtbarkeit der jeweiligen Panels (unterhalb der Bedienelemente) umzuschalten.

Häufig gestellte Fragen

Verwenden Sie die Akkordeon-Bedienelemente, um die Sichtbarkeit der jeweiligen Panels (unterhalb der Bedienelemente) umzuschalten.

Darf eine Gemeinde bei einer Einzonung eine zusätzliche Abgabe zugunsten des kommunalen Fonds erheben?

Nein, das ist nicht zulässig. Der kommunale Mehrwertausgleich umfasst abschliessend die Mehrwertabgaben bei Um- oder Aufzonungen.

Darf der Kanton bei einer Auf- oder Umzonung eine zusätzliche kantonale Mehrwertabgabe erheben?

Nein, das ist nicht zulässig.

Eine Gemeinde möchte den kommunalen Mehrwertausgleich einführen. Wie geht das am schnellsten?

Am schnellsten geht dies mit einer Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO), die nur den Mehrwertausgleich betrifft. Für diesen Fall gibt es den «Fast-Track» mit einer verkürzten Genehmigungsfrist von 30 Tagen. Die Gemeinde muss dafür aber die vom Amt für Raumentwicklung des Kantons Zürich erarbeiteten Musterbestimmungen übernehmen. Die Musterbestimmungen sind im Informationsschreiben vom 12. Februar 2020 enthalten (abrufbar auf dieser Seite unter «Downloads»). Dies gilt auch, wenn die Gemeinde auf den kommunalen Mehrwertausgleich verzichten möchte.

In den vom ARE zur Verfügung gestellten Musterbestimmungen zur Einführung des kommunalen Mehrwertausgleichs (Beilage des Informationsschreibens vom 12.2.2020) sind die städtebaulichen Verträge nicht erwähnt. Muss die Zulässigkeit von städtebaulichen Verträgen in der BZO zusätzlich erwähnt werden?

Nein, eine solche Bestimmung in der BZO könnte nicht genehmigt werden. Die Grundlage für die städtebaulichen Verträge ergibt sich direkt aus dem Mehrwertausgleichsgesetz (§ 19 Abs. 6 MAG).

Dürfen innerhalb einer Gemeinde verschiedene Abgabesätze oder Freiflächen festgelegt werden?

Nein, das ist nicht zulässig. Es dürfen nur ein Abgabesatz und eine Freifläche für das gesamte Gemeindegebiet festgelegt werden.

Die BZO-Bestimmungen zum Mehrwertausgleich einer Gemeinde sind noch nicht in Kraft. Können Planungen wie Gestaltungspläne/Aufzonungen, die nach in Kraft treten von MAG und MAV erarbeitet werden und theoretisch einen Mehrwert erzeugen würden, festgesetzt und genehmigt werden oder werden diese Planungen durch die fehlende BZO-Revision blockiert?

Es erfolgt keine Blockierung. Sämtliche Planungsmassnahmen können auch festgesetzt und genehmigt werden ohne dass die BZO-Bestimmungen zum Mehrwertausgleich in Kraft sind. Es kann dann jedoch kein kommunaler Mehrwertausgleich stattfinden.

Ist es möglich, nach Inkrafttreten der BZO-Revision zum Mehrwertausgleich nachträglich Mehrwerte für Planungen einzufordern, die ab dem Inkrafttreten von MAG und MAV festgesetzt worden sind?

Nein, dies ist nicht möglich. Eine rückwirkende Erhebung der Mehrwertabgabe ist ausgeschlossen.

Eine Gemeinde beabsichtigt, ihre kommunale Bau- und Zonenordnung einer Gesamtrevision zu unterziehen. Teil dieser Revision soll auch die Einführung des kommunalen Mehrwertausgleichs bilden. Gleichzeitig ist vorgesehen, diverse Auf- und Umzonungen vorzunehmen. Gilt der Mehrwertausgleich für diese bereits?

Der kommunale Mehrwertausgleich ist anzuwenden, sobald er in der kommunalen Bau- und Zonenordnung geregelt und in Kraft gesetzt ist.

Werden bei einer Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung in einer Vorlage einerseits der Mehrwertausgleich eingeführt und andererseits Auf- und Umzonungen vorgenommen, so unterstehen die Auf- und
Umzonungen noch nicht dem Mehrwertausgleich. Die BZO-Änderung zur Einführung des Mehrwertausgleichs muss zuerst und nicht gleichzeitig in Kraft treten. Werden bei der Revision allerdings auch Einzonungen vorgenommen, erfolgt ein kantonaler Mehrwertausgleich für diese Gebiete.

Liegen aber zwei getrennte Vorlagen vor, so ist das in der nächsten Frage beschriebene Verfahren zulässig (siehe unten).

An der gleichen Gemeindeversammlung sollen zwei separate Vorlagen zur Abstimmung gebracht werden: zunächst eine Teilrevision der BZO, welche ausschliesslich den kommunalen Mehrwertausgleich umfasst («Fast Track») und im Anschluss daran eine Gesamtrevision der BZO mit verschiedenen Planungsmassnahmen, so auch Auf- und Umzonungen. Die beiden Vorlagen sollen nach der Gemeindeversammlung separat, aber gleichzeitig dem ARE zur Genehmigung eingereicht werden. Kann der Mehrwertausgleich bereits für die in der Gesamtrevision der BZO enthaltenen Auf- und Umzonungen gelten?

Ja dies ist möglich. Die Vorlage «Teilrevision Mehrwertausgleich» wird innerhalb von 30 Tagen genehmigt werden («Fast Track»), sofern die Vorlage nur die unveränderten Musterbestimmungen des ARE zum kommunalen Mehrwertausgleich umfasst. Falls keine entsprechende Regelung getroffen wird, tritt eine rechtskräftig genehmigte Planung am Tag nach der Publikation der Rechtskraft in Kraft. Die Genehmigung der Vorlage «Gesamtrevision» wird deutlich länger als 30 Tage dauern und wird erst in Kraft gesetzt, wenn die Teilrevision Mehrwertausgleich bereits in Kraft ist. Somit unterstehen die in der Gesamtrevision enthaltenen Auf- und Umzonungen bereits dem kommunalen Mehrwertausgleich.

Bei diesem Vorgehen ist folgendes zu beachten:        

Die Teilrevision «Einführung Mehrwertausgleich» und Gesamtrevision dürfen nicht in einem Traktandum an der Gemeindeversammlung zusammengefasst werden. Das Traktandum Teilrevision «Einführung Mehrwertausgleich» muss vor der Gesamtrevision besprochen werden, damit die Stimmberechtigten in der richtigen Reihenfolge informiert werden und auch in dieser Reihenfolge entscheiden können. Die Sicherstellung eines korrekten Ablaufs liegt vollumfänglich in der Verantwortung der Gemeinde. 

Wann kann das kommunale Fondsreglement erarbeitet werden und wer genehmigt es?

Das kommunale Fondsreglement kann unabhängig von der (Teil-)Revision der Bau- und Zonenordnung auch nachträglich erarbeitet werden. Es ist ausschliesslich Sache der Gemeinde. Das Reglement wird durch die 
Gemeindelegislative erlassen. Dem Amt für Raumentwicklung bzw. der Verfahrensstelle kantonaler Mehrwertausgleich muss es weder zur Vorprüfung noch zur Genehmigung vorgelegt werden.

Wie kann eine Gemeinde die Mehrwertprognose und den Mehrwert mittels Landpreismodelle ermitteln?

Die Baudirektion stellt im Internet die Online-Plattform «eMehrwertausgleich - elektronischer Mehrwertausgleich» zur Verfügung, mit der die Mehrwertprognose sowie der Mehrwert ermittelt werden können. Den kommunalen Verfahrensstellen wurde ein entsprechender Link per E-Mail zugestellt. Sollten Fragen zur Online-Plattform auftauchen, wenden Sie sich hierfür bitte an emwa@bd.zh.ch.

Darf die zuständige Verfahrensstelle in Ausnahmefällen auf die Bemessung der Mehrwertprognose mittels Landpreismodellen verzichten?

Ja. In der Prognosephase darf durch die zuständigen Verfahrensstellen auf die Anwendung der Landpreismodelle verzichtet werden, wenn damit kein sachdienliches Resultat ermittelt werden kann.

Darf die Verfahrensstelle bereits in der Prognosephase individuelle Schätzungen vornehmen oder an Dritte in Auftrag geben?

Ja dies ist zulässig. Die Kosten gehen zu Lasten des jeweiligen Mehrwertausgleichsfonds.

Dürfen individuelle Bewertungen Dritter (von Behörden oder privaten Schätzern) für die Bemessung des Mehrwertes akzeptiert werden?

Dies ist zulässig, unter der Voraussetzung, dass die Verfahrensstelle das Gutachten fachlich geprüft und für gut befunden hat. 

Bei einer Auf- oder Umzonung liegen besondere Gründe für eine individuelle Schätzung vor oder es wird eine individuelle Schätzung verlangt (§§ 13 und 14 MAV). Was muss die Gemeinde tun?

Das Veranlassen einer Individuellen Schätzung (§ 15 MAV) für Auf- und Umzonungen ist Sache der Gemeinden. Sie können diese selbst vornehmen oder eine/-n entsprechende/-n Anbieter/-in beauftragen. In jedem Fall haben die Schätzungen nach den Grundsätzen in § 6 ff. MAV zu erfolgen.

Nach Festsetzung der Planungsmassnahme prüft die Gemeinde/der Kanton, ob besondere Gründe für eine individuelle Schätzung vorliegen. Muss die zuständige Verfahrensstelle die individuelle Schätzung zwingend in Auftrag geben, sofern ein besonderer Grund nach § 13 MAV vorliegt, oder kann sie trotzdem auf die individuelle Schätzung verzichten?

Besondere Gründe stellen die Aussagekraft der Mehrwertermittlung mit den Landpreismodellen infrage. § 13 MAV zählt in nicht abschliessender Weise mögliche Sachverhalte auf, bei denen die Mehrwertermittlung mit den Landpreismodellen regelmässig nicht aussagekräftig ist. Ob besondere Gründe vorliegen, bedarf aber immer einer ausführlichen Sachverhaltsermittlung, zu der auch ein Augenschein gehören kann (vgl. § 7 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG]). So ist es möglich, dass die zuständige Verfahrensstelle zum Schluss kommt, dass trotz Vorliegen eines in § 13 MAV genannten Sachverhaltes keine besonderen Gründe vorliegen – d.h., die Aussagekraft der Mehrwertermittlung mittels Landpreismodellen wird nicht infrage gestellt. In diesem Fall kann der Mehrwert mit den Landpreismodellen ermittelt werden, falls keine individuelle Schätzung verlangt wird (§ 12 Abs. 2 MAV).

Wie ist der Mehrwert im Planungsbericht nach Art. 47 RPV auszuweisen? (§ 8 MAV)

Der Mehrwert ist immer gesamthaft für die Planungsmassnahme – und nicht auf die jeweiligen Grundstücke bezogen – auszuweisen. Bitte beachten Sie dazu unsere Merkblätter zum Planungsbericht nach Art. 47 RPV, abrufbar unter «Downloads».

Eine Gemeinde möchte ihre Planungsvorlage dem ARE zur Vorprüfung einreichen. Muss die Mehrwertprognose für die Vorprüfung bereits vorliegen?

Nein. Für die Einreichung zur Vorprüfung beim ARE muss die Mehrwertprognose für die Planungsmassnahmen noch nicht vorliegen. Als Zeitpunkt, ab dem die Mehrwertprognose vorliegen muss, gilt immer die öffentliche Auflage vor der Festsetzung (Auflage gemäss § 7 Abs. 2  PBG).

Eine Gemeinde hat den kommunalen Mehrwertausgleich eingeführt. Nun soll in einer Wohnzone W3 ein Gestaltungsplan festgesetzt werden. Die bestehende Wohnzone W3 ist aber faktisch bereits wie eine Wohnzone W5 ausgenützt, d.h., die bestehende Bebauung liegt deutlich über der eigentlich zulässigen Ausnützung gemäss BZO. Wird dies bei der Bemessung des Mehrwertes berücksichtigt?

Nein, die tatsächlich bestehende Ausnützung (Baubestand) wird nicht berücksichtigt. Bei der Mehrwertbemessung ist immer die höchstmögliche Ausnützung nach BZO massgebend (siehe § 7 Abs. 2 lit. a MAV).

Eine Strassenparzelle befindet sich im Perimeter einer Einzonung. Was gilt für die Bemessung des Mehrwertes dieser Parzelle?

Auch Verkehrsflächen fallen unter den Abgabetatbestand von § 2 MAG. Für die Bemessung jedoch verweist § 7 Abs. 2 MAV hinsichtlich die massgebende Überbauungsmöglichkeit auf die anrechenbare Grundstücksfläche (§ 259 PBG). Gemäss § 259 Abs. 2 PBG gehören die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung nicht zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Daher ergibt sich, dass bei der Einzonung einer Grund-, Grob- und Feinerschliessung kein Mehrwert und somit auch keine Mehrwertabgabe anfällt.

Die MAV sieht vor, dass die zuständige Verwaltungsstelle die Mehrwertprognose im Rahmen der öffentlichen Auflage  bekannt gibt. Wenn diese öffentliche Auflage bereits vor Inkrafttreten des MAG (bzw. der MAV) durchgeführt worden ist, natürlich noch ohne Bezug zur Mehrwertthematik, muss sie nun nach Inkrafttreten des MAG wiederholt werden und, wenn ja, in welchem Umfang?

Nein. Laut § 29 MAG ist das Gesetz anwendbar auf Planungsmassnahmen, die nach dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des MAG festgesetzt werden. Die Verfahrensvorschriften, die eine Darlegung des Mehrwertausgleichs im Rahmen des Planungsberichts gemäss Art. 47 RPV (§ 8 MAV) und die Bekanntgabe der Mehrwertprognose bei der Planauflage gemäss § 7 Abs. 2 MAG verlangen (§ 11 Abs. 3 MAV), waren vor dem 1. Januar 2021 noch nicht anwendbar. Eine erneute öffentliche Auflage ist nicht notwendig. An der Gemeindeversammlung, an der die Festsetzung beschlossen wird, sollte jedoch auf die mehrwertbezogenen Auswirkungen hingewiesen werden. Zudem wird nach der Festsetzung die Bekanntgabe des Mehrwerts bei der Planauflage gemäss § 5 Abs. 3 PBG vorzunehmen sein.

Die Mehrwertabgabe wurde mittels Verfügung festgesetzt. Ist eine spätere Revision der Veranlagung bei geänderten Verhältnissen möglich?

Eine Revision der Veranlagung ist möglich, aber nur gemäss den allgemeinen Revisionsgründen nach § 86a lit. b VRG. Im MAG und MAV sind keine weiteren speziellen Gründe für eine Revision vorgesehen. 

Was geschieht bei einer Aufzonung (beispielsweise von W5 zu W7), wenn im Bauprojekt nur die Hälfte des Potenzials realisiert wird? Wird dann nur die Hälfte der Mehrwertabgabe fällig?

Nein, eine selbstgewählte Minderausnützung führt nicht zu einer Reduktion des durch die Planungsmassnahme geschaffenen Mehrwerts. Zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Mehrwertabgabe wird keine Unterscheidung gemacht, ob das volle Potenzial der Planungsmassnahme ausgenutzt worden ist oder nicht. Das Gesetz enthält keine Ausnahmeregelung hierzu (siehe § 10 MAG). 

1. Allgemeines

Eine Gemeinde hat auf den kommunalen Mehrwertausgleich verzichtet und dies in ihrer BZO festgehalten. Darf die Gemeinde trotzdem einen städtebaulichen Vertrag zum Mehrwertausgleich abschliessen?

Nein, es sind keine städtebaulichen Verträge zum Mehrwertausgleich möglich bei einem Verzicht. Ein vertraglicher Ausgleich ist nur anstelle der Abgabe zulässig (§ 19 Abs. 6 MAG).

Zu welchem Zeitpunkt müssen die städtebaulichen Verträge vorliegen?

Das MAG sieht vor, dass die Verträge zusammen mit der Planungsmassnahme gemäss § 7 Abs. 2 PBG öffentlich aufzulegen sind (§ 22 Abs. 1 MAG). Spätestens zu diesem Zeitpunkt der öffentlichen Auflage nach § 7 Abs.2 PBG müssen die städtebaulichen Verträge folglich zustande gekommen sein.

Wie ist der Mehrwert im Planungsbericht nach Art. 47 RPV auszuweisen? (§ 8 MAV)

Der Mehrwert ist immer gesamthaft für die Planungsmassnahme – und nicht auf die jeweiligen Grundstücke bezogen – auszuweisen. Die Gemeinde bestimmt den auszuweisenden Mehrwert anhand der in den städtebaulichen Verträgen vorhandenen Informationen, aufgrund allfälligen individuellen Schätzungen oder (subsidiär) mit Prognosen des Landpreismodelles.

Braucht es eine genau ermittelte Rückfallebene? D.h. muss bei der Ausarbeitung der städtebaulichen Verträge der jederzeitige Wechsel zur Abgabe möglich gemacht werden?

Nein. Das Verfahren der Mehrwertermittlung (§§ 12–17 MAV) kommt bei den städtebaulichen Verträgen nicht zur Anwendung. Erst wenn der Vertrag scheitert, kommt dieses Verfahren zum Zug (§ 30 MAV). Das Verfahren für die städtebaulichen Verträge soll möglichst einfach sein und es soll eine grosse Vertragsfreiheit (innerhalb der durch das MAG und der MAV gesetzten Grenzen) gelten.

Wer trägt die Kosten für die individuellen Schätzungen?

Die §§ 12–17 MAV (Mehrwertermittlung) finden bei städtebaulichen Verträgen keine Anwendung. Somit gilt auch die Regelung der Kostentragung nach § 15 Abs. 4 MAV nicht. Die Kostentragung können die Vertragsparteien frei regeln. Als einzige Ausnahme gilt, dass nicht vereinbart werden kann, dass der kommunale Mehrwertausgleichsfonds die Schätzungskosten trägt.

Eine Gemeinde möchte einen städtebaulichen Vertrag abschliessen. Wer ist seitens der Gemeinde zuständig für den Abschluss des Vertrags?

Das MAG und die MAV regeln die Zuständigkeit für den Vertragsabschluss nicht. Die Zuständigkeit für den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages ergibt sich aus den allgemeinen gemeindeinternen Regelungen der  Zuständigkeit. Für Vertragsabschlüsse ist meistens der Gemeinderat (Exekutive) zuständig. Die Gemeinden können die Zuständigkeit für den Abschluss der städtebaulichen Verträge explizit in einem Gemeindeerlass (insbesondere in der Gemeindeordnung) regeln, wobei dies nicht erforderlich ist.

 2. Übergangsrechtliche Fragen

Eine Gemeinde hat den Mehrwertausgleich in ihrer BZO noch nicht geregelt. Darf sie einen städtebaulichen Vertrag abschliessen?

Ab Inkrafttreten des Mehrwertausgleichsgesetzes am 1.1.2021 darf die Gemeinde erst wieder einen städtebaulichen Vertrag abschliessen, wenn die Bestimmungen zur Regelung des Mehrwertausgleichs in ihrer BZO in Kraft getreten sind. Sieht die Gemeinde darin einen Verzicht auf den Mehrwertausgleich vor, so sind städtebauliche Verträge nicht möglich.

Es liegt ein rechtsgültiger städtebaulicher Vertrag vor. Die dem Vertrag zugrundeliegende Planungsmassnahme wurde vor dem Inkrafttreten des MAG am 1.1.2021 festgesetzt. Behält er seine Gültigkeit auch nach dem  Inkrafttreten des MAG?

Ja. Bis zum Inkrafttreten des MAG durften städtebauliche Verträge zur Regelung von Ausgleichsleistungen wie bisher abgeschlossen werden. Rechtsgültige städtebauliche Verträge haben sodann über das Inkrafttreten des
MAG hinaus Bestand (§ 29 Abs. 2 Satz 2 MAG). 

Es liegt ein rechtsgültiger städtebaulicher Vertrag vor. Die Planungsmassnahme wurde jedoch erst nach dem Inkrafttreten des MAG (d.h. nach dem 1.1.2021) festgesetzt. Was hat dies für Auswirkungen?

Es gibt hier zwei Szenarien: 

  • Wenn zum Zeitpunkt der Festsetzung der Planungsmassnahme die Bestimmungen zur Regelung des kommunalen Mehrwertausgleichs in der Bau- und Zonenordnung bereits in Kraft getreten sind: In diesem Fall bleibt der  städtebauliche Vertrag zwar rechtsgültig, doch es muss eine Mehrwertabgabe mittels Verfügung – nach dem in der BZO geltenden Abgabesatz – festgesetzt werden. Die vertraglich vereinbarten oder geleisteten  Ausgleichsleistungen werden vollständig an die Mehrwertabgabe angerechnet (§ 29 Abs. 3 MAG). Die Festsetzung der Abgabe ist hier erforderlich, weil die städtebaulichen Verträge noch nicht nach Massgabe des MAG entstanden sind.
  • Wenn zum Zeitpunkt der Festsetzung der Planungsmassnahme noch keine Bestimmungen zur Regelung des kommunalen Mehrwertausgleichs in der BZO in Kraft getreten sind oder die BZO einen Verzicht auf den kommunalen Mehrwertausgleich vorsieht: In diesem Fall finden die Regelungen von MAG und MAV zum kommunalen Mehrwertausgleich keine Anwendung. Der städtebauliche Vertrag bleibt rechtsgültig. Die Regelung von § 29 Abs. 3 MAG (Festsetzung der Abgabe und Anrechnung) muss nicht angewendet werden.

Das MAG sieht vor, dass die städtebaulichen Verträge zusammen mit der Planungsmassnahme gemäss § 7 Abs. 2 PBG öffentlich aufzulegen sind (§ 22 Abs. 1 MAG). Kann die Gemeinde einen solchen Vertragsentwurf (ohne Unterzeichnung) schon öffentlich auflegen (§ 7 PBG), auch wenn die BZO-Bestimmungen zum Mehrwertausgleich zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Kraft sind?

Nach Inkrafttreten von MAG und MAV dürfen städtebauliche Verträge erst wieder abgeschlossen werden, wenn der kommunalen Mehrwertausgleich (mittels Änderung der BZO) in Kraft ist. Die Auflage des  Vertragsentwurfes dient der Information der Bevölkerung im Hinblick auf den geplanten Vertragsabschluss und die darin vorgesehenen Ausgleichsleitungen. Eine solche öffentliche Auflage vor der Festsetzung (§ 7 Abs. 2 PBG) ist deshalb grundsätzlich zulässig. Der Vertragsentwurf soll gut ersichtlich als «Entwurf» gekennzeichnet werden. 

Gibt es eine Vorlage für ein kommunales Mehrwertausgleichsfondsreglement?

Ja. Das ARE hat mit Unterstützung des Gemeindeamtes (GAZ) ein kommunales Musterfondsreglement inklusive Erläuterungen erarbeitet. Die Erläuterungen zum Musterfondsreglement enthalten wertvolle Informationen zum Verfahrensablauf. Es ist im Kapitel Downloads zu finden.

Wann kann das kommunale Fondsreglement erarbeitet werden und wer genehmigt es?

Das kommunale Fondsreglement kann unabhängig von der (Teil-)Revision der Bau- und Zonenordnung auch nachträglich erarbeitet werden. Es ist ausschliesslich Sache der Gemeinde, die das Reglement auch genehmigt. Es muss dem Amt für Raumentwicklung bzw. der Verfahrensstelle kantonaler Mehrwertausgleich weder zur Vorprüfung noch zur Genehmigung vorgelegt werden.

Eine Gemeinde, Planungsregion oder kantonale Direktion bzw. deren Verwaltungseinheit möchten einen Beitrag an eine Massnahme der Raumplanung aus dem kantonalen Mehrwertausgleichsfonds erhalten. Wie ist das Vorgehen und was gilt es zu beachten?

Gemeinden, Planungsregionen oder kantonale Direktion bzw. deren Verwaltungseinheiten sind antragsberechtigt für Beiträge an Massnahmen der Raumplanung. Beiträge können nur zugesichert werden, wenn der Fonds über die entsprechenden Mittel verfügt und soweit nicht in erster Linie andere Finanzierungsquellen zur Verfügung stehen (§ 17 Abs. 1 MAG). Eine vorübergehende Verschuldung des Fonds ist nur für dessen Äufnung und Verwaltung zulässig (§ 15 Abs. 2 MAG). 

Beiträge bei Auszonungen haben gegenüber den Beiträgen an Massnahmen der Raumplanung Vorrang (§ 36 Abs. 1 MAG). Beiträge an Massnahmen der Raumplanung werden nur geleistet, wenn der Fondsbestand 3 Mio. Franken nicht unterschreitet.

Eine Gemeinde hat finanztechnische Fragen bzw. Fragen zu Buchungsvorgängen beim kommunalen Fonds. Wo findet Sie mehr Informationen?

Im Handbuch über den Finanzhaushalt der Zürcher Gemeinden des Gemeindeamts finden sich im Kapitel 15, Fonds, unter Titel 9, kommunaler Mehrwertausgleichsfonds, detaillierte Informationen.

Wo finde ich eine detaillierte Prozessübersicht des Verfahrens?

Siehe unter Downloads (Arbeitshilfen für Gemeinden und Planungsbüros --> Prozessübersicht Auszonungen).

Wer kann das Gesuch um Beiträge bei Auszonungen stellen?

Nur die Gemeinden.

Können Auszonungsgesuche derzeit eingereicht werden?

Ja, dies ist immer möglich – auch dann, wenn sich kein Geld im Fonds befindet.

Welches ist der späteste Zeitpunkt für die Gesucheinreichung?

Die Gemeinde kann bis zum Datum der rechtskräftigen Auszonung ein Gesuch einreichen.

Welche Gesuchsunterlagen sind erforderlich?

Die erforderlichen Gesuchsunterlagen werden in einem Merkblatt definiert.

Welche Auszonungen sind beitragsberechtigt und wann wird die Beitragsberechtigung geprüft?

Eine Auszonung ist beitragsberechtigt, wenn sie zu einer raumplanerischen Verbesserung der Lage und Grösse der Bauzonen des Kantons Zürich führt. Ist eine Auszonung Teil eines Zonenabtausches innerhalb derselben Gemeinde, ist diese  Auszonung in der Regel nicht beitragsberechtigt. Auch Auszonungen die keine materielle Enteignung darstellen, können beitragsberechtigt sein.

Die Beitragsberechtigung wird nach Eingang des vollständigen Gesuchs geprüft.

Gemäss § 37 MAV soll das Gesuch um Beiträge im Rahmen der Vorprüfung eingereicht werden. Erfolgt die Rückmeldung zum Gesuch im Rahmen des Vorprüfungsberichts?

Nein, es erfolgt eine separate Rückmeldung der kantonalen Verfahrensstelle Mehrwertausgleich.

Wird die Bemessung des Minderwertes mit den Landpreismodellen vorgenommen?

Ja, soweit das möglich ist. Es können auch Schätzungsgutachten in Auftrag gegeben oder durch die kantonale Verfahrensstelle kann geprüft werden, ob bereits vorhandene Gutachten Dritter akzeptiert werden können.

Zahlt der Fonds den Beitrag an die Gemeinde oder an den Eigentümer/Eigentümerin?

An die Gemeinde. Der Eigentümer/Eigentümerin kann keine direkten Forderungen an den Fonds stellen. 

Welchem Zweck dient die Zusicherung bzw. die Absichtserklärung?

Oftmals wird die Gemeindeversammlung eine Auszonung nur dann festsetzen, wenn die finanziellen Folgen der Gemeinde für die Entschädigung der Auszonung klar sind. Die Zusicherung bzw. Absichtserklärung dient der Information der  Bevölkerung. Es werden darin die Höhe der Beitragszahlung sowie der Grundeigentümeranteil festgelegt.

In welchen Fällen wird vom Kanton eine Zusicherung ausgestellt und in welchen Fällen nur eine Absichtserklärung? Wieso kann im letzteren Fall nur eine Absichtserklärung ausgestellt werden?

Wenn der Fonds über genügend Geldmittel verfügt, gibt es eine Zusicherung, sofern die Auszonung beitragsberechtigt ist. Wenn der Fonds leer ist, erstellt der Kanton – unter der Voraussetzung, dass die Auszonung beitragsberechtigt ist – eine Absichtserklärung für die Zahlung des Beitrages. Da der Fonds leer ist und sich nicht verschulden darf, ist in diesem Fall nur eine Absichtserklärung, die buchhalterisch keine Verschuldung bewirkt, möglich.

Eine Gemeinde möchte eine Vorauszahlung des Beitrags an die Eigentümerschaft zu Ihren Lasten vornehmen. Die Gemeinde hat eine Absichtserklärung (Vertrauensschutz) der kantonalen Verfahrensstelle für die Ausrichtung einer  Entschädigung erhalten. Was ist zu beachten?

Bei einer Vorauszahlung sind die rechtlichen Vorgaben des Finanzhaushaltes zum Haushaltsgleichgewicht einzuhalten (siehe Informationsschreiben vom 19.5.2022 zu Beiträge an Entschädigungen bei Auszonungen). 

Wieso wird für die Auszonungen eine Warteliste geführt?

Es ist absehbar, dass nicht immer genügend Geld im Fonds ist, um die Beiträge für Auszonungen auszurichten. Die Warteliste ermöglicht eine rechtsgleiche Behandlung der Gesuchstellenden.

Wie ist die Reihenfolge der Warteliste festgelegt (Regelfall)?

Die Reihenfolge bestimmt sich nach dem Datum der Festsetzung der Auszonung – und nicht nach dem Datum der Gesucheinreichung. Die Reihenfolge bleibt immer gleich: Auszonungen mit niedrigeren Beitragszahlungen werden nicht vorgezogen.

Eine Gemeinde reicht das Gesuch erst nach der Festsetzung der Auszonung ein. Es wurde seitens Kanton keine Absichtserklärung erstellt. Ist dieser Zeitpunkt zu spät, um auf die Warteliste gesetzt zu werden (Ausnahmefall)?

Nein, das Gesuch kann begründet auch erst nach der Festsetzung der Auszonung eingereicht werden. In diesem Fall gilt das Datum der Gesuchseinreichung für die Reihenfolge der Warteliste.

Was sind die Voraussetzungen, damit ein Beitragsgesuch einer Gemeinde auf die Warteliste gesetzt wird?

Damit ein Beitragsgesuch auf die Warteliste gesetzt werden kann, muss folgendes gegeben sein:

  • die Auszonung wurde rechtskräftig festgesetzt,
  • die Auszonung ist beitragsberechtigt.

Kann sich eine Gemeinde, bzw. ihr Beitragsgesuch, auf die Warteliste für Fondsbeiträge setzen lassen, ohne eine Vorauszahlung zu ihren Lasten zu leisten? (z.B. indem sie wiederum eine Absichtserklärung gegenüber dem Grundeigentümer abgeben?)

Grundsätzlich ja. Wenn eine Gemeinde die Zustimmung der Eigentümerschaft und der Bürger zu einer Auszonung auch so erreichen kann und die Festsetzung der Auszonung rechtskräftig ist, wird sie in die Liste aufgenommen.

Ab wann kann ein Gesuch nicht mehr eingereicht werden?

Sobald der Gesamtprozess abgeschlossen ist und die Genehmigung rechtskräftig ist, kann kein Beitragsgesuch zur Entschädigung bei Auszonungen mehr eingereicht werden.

Rechtliche Grundlagen

Materialien zum Mehrwertausgleichsgesetz

Materialien zur Mehrwertausgleichsverordnung

Kontakt

Amt für Raumentwicklung

Adresse

Stampfenbachstrasse 12
8090 Zürich
Route (Google)

Medienkontakt Medienkontakt ein oder ausblenden anzeigen

Für dieses Thema zuständig: