Strategische Ziele

Der Kanton Zürich nimmt zur Erhaltung und Entwicklung der Lebensqualität seiner Einwohnerinnen und Einwohner vielfältigste Aufgaben in allen öffentlichen Bereichen wahr. Zur Ausführung dieser Aufgaben hält er eines der grössten Immobilienportfolios der öffentlichen Hand in der Schweiz. Dessen strategische Ausrichtung ist in der Immobilienstrategie des Kantons Zürich festgelegt (RRB Nr. 901/2017).

Nutzung im Vordergrund

Die Immobilien dienen der Erfüllung der öffentlichen Kernaufgaben des Kantons gemäss den gesetzlichen Aufträgen. Die Nutzung ist der massgebliche Treiber der Entwicklung des kantonalen Immobilienportfolios. Die Liegenschaften sind nutzungsgerecht, zweckmässig und stehen gemäss dem Bedarf der Kernaufgaben zeitgerecht zur Verfügung.
Handlungsbedarf:

• Durchlaufzeiten von Immobilienmassnahmen senken
• Zeitgerechtigkeit verbessern
• Unterhalts- und Instandhaltungsdefizite vermeiden

Nachhaltige Lösungen

Das kantonale Immobilienportfolio wird unter Berücksichtigung wirtschaftlicher, gesellschaftlicher und ökologischer Aspekte entwickelt. Die Wirtschaftlichkeit sowie die Werterhaltung sind im Sinne des haushälterischen Umgangs mit öffentlichen Mitteln Pflicht. Die Immobilien sind daher möglichst flächen- und nutzungseffizient. Immobilienmassnahmen bzw. entsprechende Investitionsentscheide orientieren sich an der langfristigen Wirtschaftlichkeit über den Lebenszyklus der Immobilien. Der Kanton baut und bewirtschaftet seine Immobilen ressourcen- und umweltschonend. Er nutzt erneuerbare und möglichst einheimische Energie. Die Immobilien haben eine hohe funktionale und baukulturelle Qualität und gehen rücksichtsvoll mit dem Umfeld um. Gesellschaftliche Entwicklungen fliessen zukunftsgerichtet in die Immobilienentwicklung ein.
Handlungsbedarf:

• Erstellungskosten senken
• Flächen- und Nutzungseffizienz steigern
• Bewirtschaftungskosten senken
• CO₂-Ausstoss und Verbrauch fossiler Energie vermindern
• Zeitgemässe Raumkonzepte umsetzen

Zentrale Steuerung

Die Entwicklung des kantonalen Immobilienportfolios wird gemäss den strategischen, politischen Zielsetzungen langfristig geplant und zentral gesteuert. Massgebend für die Entwicklung sind der gesetzliche Auftrag bzw. dessen infrastruktureller Bedarf und der wirtschaftliche wie nachhaltige Umgang mit den Ressourcen und dem Immobilienbestand. Der kurz-, mittel- und langfristige Bedarf der Nutzenden und der Bestand sind bekannt. Das Immobilienportfolio wird auf der Grundlage gesamtheitlicher Strategien transparent und effektiv gesteuert.
Handlungsbedarf:

• Daten- und Kostentransparenz herstellen und erhalten
• Strategische Grundlagen schaffen
• Koordination der Portfolioentwicklung verstärken

Eigentum vor Miete

Zur Sicherstellung der öffentlichen Aufgaben und unter dem Aspekt der langfristigen Wirtschaftlichkeit sowie des Erhalts der Handlungsfähigkeit hält der Kanton die betriebsnotwendigen Liegenschaften grundsätzlich im Eigentum. Er strebt dabei zur Gewährleistung des Handlungsspielraums für künftige Entwicklungen das Alleineigentum der Liegenschaften an. Sofern zur Umsetzung der gesetzlichen Aufträge notwendig und wirtschaftlich, kann sich der Kanton Immobilien über Mietverträge sichern.
Handlungsbedarf:

• Anteil Eigentum für strategisch relevante Aufgaben langfristig erhöhen
• Langfristige Handlungsspielräume ermöglichen

Erfolg durch Zusammenarbeit

Das Immobilienmanagement betrifft alle kantonalen Stellen und ist durch eine Vielzahl von Beteiligten und Anspruchsgruppen geprägt. Der Kanton nutzt diese multidisziplinären Kompetenzen gezielt für eine ganzheitliche und erfolgreiche Steuerung des Immobilienportfolios. Für eine hohe Effektivität und tragfähige Lösungen wird im Immobilienmanagement ein kooperativer Umgang gepflegt. Definierte und respektierte Rollen und Prozesse gewährleisten die effiziente Zusammenarbeit.
Handlungsbedarf:

• Effizienz der Zusammenarbeit steigern
• Prozesse optimieren
• Wissensaustausch fördern

Geplante Entwicklung

Immobilienentwicklung

Das Wachstum der Bevölkerung zieht einen entsprechenden Infrastrukturbedarf für die öffentlichen Aufgaben nach sich. Für diese Flächenentwicklung ist nicht nur der Bau neuer Gebäude erforderlich, sondern bereits weit vorab eine vorausschauende Bedarfsplanung und strategische Festlegungen, die Ermittlung, Sicherung und Entwicklung geeigneter Standorte – etwa durch Gebietsentwicklung und die Schaffung von Planungsrecht. Vermehrt sind Zwischennutzungen, Rochaden und Provisorien notwendig, die es ebenfalls frühzeitig zu planen gilt.
Wertvolles Entwicklungspotenzial bietet der Immobilienbestand. Dieses ist mittels neuer Nutzungskonzepte und Weiterbauens im Bestand zu erschliessen und künftig effizienter zu nutzen. Generell gilt es, dem Immobilienbestand des Kantons mehr Aufmerksamkeit zu schenken, denn er ist materiell ebenso wie ideell äusserst wertvoll. Der lange vorhandene Instandsetzungsstau ist dringend abzubauen, sodass Gebäudesicherheit, Gebrauchstauglichkeit und Werterhalt gewährleistet werden können. Nur so können zunehmend auftretende Schaden- und Sicherheitsfälle sowie unnötige Betriebskosten und Sicherheitsrisiken verringert werden.

Mittel- und Berufsfachschulen

Bei vielen Kantonsschulen in der Stadt Zürich sind Gesamtinstandsetzungen erforderlich. Die notwendige Fläche zur Rochade ist seit 2024 auf dem Campus Irchel der Universität Zürich (UZH) in Betrieb. Nach der Kantonsschule Zürich Nord werden 2027 das Mathematisch-Naturwissenschaftliche Gymnasium und das Realgymnasium Rämibühl vorübergehend auf den Irchel ziehen. Danach kann die dringend nötige Gesamtinstandsetzung der Kantonsschulen Freudenberg und Enge in Angriff genommen werden. Auch die Kantonsschule Rychenberg in Winterthur muss umfassend instand gesetzt werden. In der kommenden KEF-Periode werden die Gesamtinstandsetzung und der Umbau der Militärkaserne in der Stadt Zürich zum Bildungszentrum für Erwachsene abgeschlossen. Bis Mitte der 2030er-Jahre werden in Au-Wädenswil und Uetikon am See zwei neue Kantonsschulen und eine neue Berufsschule errichtet.

Zur Sicherstellung des kurzfristig benötigten Schulraums ist ein Provisorium für die Kantonsschule Stadelhofen auf dem Areal der Empa in Dübendorf im Bau. Auf dem Areal des Innovationsparks in Dübendorf wird ein weiteres Schulraumprovisorium angemietet und in Affoltern am Albis wird bis 2028 eine Filiale der Kantonsschule Limmattal errichtet.

In der Stadt Zürich werden in der Berufsbildungsmeile Potenzialstudien zur Entwicklung durchgeführt. Und für einige Berufsfachschulen im Kanton sind Erweiterungs- und Instandsetzungsvorhaben in Umsetzung oder geplant. Die entsprechenden Projekte liegen mehrheitlich in der Grössenordnung unter 100 Mio. (z. B. Neubau Berufsfachschule Winterthur, Gesamtinstandsetzung Berufsschule für Detailhandel und Pharmazie Zürich, Gesamtinstandsetzung Baugewerbliche Berufsschule Reishauerstrasse Zürich, Erweiterung und Gesamtinstandsetzung Berufsschule Bülach).

Fachhochschulen

Die Bauarbeiten der ersten Etappe auf dem Campus Technikumstrasse der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) in Winterthur schreiten weiter voran. In Zürich soll direkt beim Bahnhof Oerlikon ein zweiter Standort für die Pädagogische Hochschule Zürich entstehen und für die ZHAW werden Flächen neben dem Polizei- und Justizzentrum in der Stadt Zürich und im Wissensquartier auf dem Teuchelweiherplatz in Winterthur vorgesehen. Am Standort Wädenswil wurde im Berichtsjahr gemeinsam mit der Stadt Wädenswil der Masterplan für die künftige Entwicklung der ZHAW erarbeitet.

Universität Zürich

Der aufgestaute Bedarf an Gesamterneuerungen im Immobilienbestand der UZH ist nach wie vor gross. Es besteht weiterhin ein erhöhter Bedarf an Überbrückungs- und Stabilisierungsmassnahmen. Zudem setzen sich das Studierendenwachstum und der damit verbundene Flächenbedarf weiter fort, insbesondere an der Medizinischen Fakultät (zusätzliche Ausbildungsplätze MED500+) und der Mathematisch-naturwissenschaftlichen Fakultät (hohe Nachfrage an MINT-Studienplätzen).

Die Realisierung des Neubaus FORUM UZH als Lehr- und Lernzentrum im Hochschulgebiet Zürich Zentrum ist auf Kurs. Die Projektierung für den Ersatzneubau Zentrum für Zahnmedizin (ZZM) auf dem ehemaligen Kispi-Areal ist abgeschlossen. Ebenfalls ist der Rochadebau PORTAL UZH projektiert. Ohne die Realisierung des Rochadebaus kann die dringend notwendige Instandsetzung des in Teilen über 50 Jahre alten Campus Irchel nicht umgesetzt werden.

Aufgrund des anhaltenden Wachstums der Studierendenzahlen und von Beschlüssen des Kantonsrates zur substanziellen Erhöhung der Anzahl Medizinstudierender wurde das Mietportfolio der UZH am Standort Oerlikon stark ausgebaut. Langfristig sollen diese Mietflächen gemäss Vorgaben auf Flächen im kantonalen Eigentum verschoben werden.

Bauten für Justiz und Sicherheit

Parallel zum Ersatzneubau des Gefängnisses wird die Gesamtinstandsetzung der Bezirksanlage Zürich projektiert. Die Erweiterung der Bezirksanlage Uster ist darauffolgend vorgesehen. Deren Projektierungsstart wurde aufgrund der Investitionspriorisierung verschoben. In der Justizvollzugsanstalt Pöschwies stehen grössere Instandsetzungsmassnahmen und die dringende Erweiterung um zusätzliche Haftplätze an.

Bauten der allgemeinen Verwaltung

In den historischen Gebäuden der engeren Zentralverwaltung beim Hauptbahnhof Zürich arbeiten Teile aller Direktionen und der Staatskanzlei samt ihren Vorstehenden. Mit dem Projekt Walche Zürich werden die dringende Gesamtinstandsetzung der fast einhundertjährigen Bauten sowie die Gestaltung neuer, flexibler Arbeitswelten gemäss RRB Nr. 1384/2023 geplant. Das Vorhaben steht in den Vorstudien. Es erfordert eine Rochade in Etappen bis Mitte der 2030er-Jahre für rund 2500 Mitarbeitende, die mit dem Bezug des Rochadeobjekts an der Zollstrasse bereits begonnen hat.

Kulturgüter

Noch bis etwa 2031 wird das Grossmünster in Zürich instand gesetzt und das Schloss Laufen am Rheinfall soll ab 2029 umfassend instand gesetzt und betrieblich optimiert werden. Für die geplante Instandsetzung des historischen Rathauses besteht aufgrund eines Rekurses zur Schutzverfügung derzeit keine Planungssicherheit. Bis diese geschaffen ist, ruht die Planung.

Finanzielle Entwicklung

Projekt- und Investitionsplanung Hochbau

Zwei Drittel des Investitionsbedarfs entfallen auf Vorhaben im Mietermodell und rund ein Drittel auf das Delegationsmodell der UZH. Gegenüber der Vorjahresbetrachtung (d. h. 2026–2037) wurde der Investitionsbedarf Hochbau für die kommenden zwölf Jahre (2027–2038) um über 1,1 Mrd. Franken erhöht. Der Bedarf im Mietermodell stieg um rund 250 Mio. Franken und derjenige im Delegationsmodell um rund 800 Mio. Franken.
Der Investitionsbedarf steigt 2029 und in den frühen 2030er-Jahren auf über 800 Mio. Franken pro Jahr. Dies ist mitunter anstehenden grossen Instandsetzungen (z. B. Kantonsschulen in der Stadt Zürich, die engere Zentralverwaltung), grossen Neu- und Rochadebauten (z. B. Zentrum für Zahnmedizin, Portal UZH Campus Irchel) und grösseren Grundstücksüberträgen vom Finanz- ins Verwaltungsvermögen geschuldet (z. B. Areal Hohlstrasse in Zürich, Agroscope-Areal in Wädenswil, Schloss Laufen).

Aufgrund von nicht planbaren Verzögerungen und Anpassungen der Projekte wird der jährliche Investitionsbedarf nie vollständig umgesetzt. Verringerungen treten ein, weil die Projekte nicht allesamt innerhalb der geplanten Termine oder im beabsichtigten Umfang realisiert werden (z. B. aufgrund von Rekursen, fehlenden personellen Mitteln, Bestellungsänderungen). Die durchschnittliche Reduktion um 27% im KEF 2027–2030 gegenüber dem Investitionsbedarf trägt diesem Umstand Rechnung (die Reduktion liegt erfahrungsgemäss bei 20% bis 35%). Entsprechend sieht die Investitionsplanung 2027 bis 2030 durchschnittliche Investitionen von rund 510 Mio. Franken pro Jahr vor. Dies entspricht einer Zunahme gegenüber dem Vorjahr um 2%. Wie immer steht die Realisierung der Immobilienprojekte unter dem Vorbehalt, dass sie im Rahmen der zur Verfügung stehenden Budgetkredite der Investitionsrechnung finanziert werden kann.

Ab 2031 sind jährliche Investitionen zwischen 530 Mio. und 650 Mio. Franken geplant. Es ist davon auszugehen, dass der Investitionsbedarf auch nach der Planungsperiode auf einem hohen Niveau bleibt. Gemäss der Bedarfsplanung soll weiterhin hauptsächlich in den Bildungsbereich und da neu insbesondere in die UZH investiert werden. Des Weiteren sind Investitionen in den Strafvollzug, Sicherheitsaufgaben sowie in Instandsetzungen von Verwaltungsflächen notwendig. Der Investitionsbedarf der kommenden zwölf Jahre im Mieter- und Delegationsmodell – also ohne Berücksichtigung der kantonalen Spitäler, Psychiatrien und der Rechtspflege – verteilt sich derzeit wie folgt auf die Nutzungsbereiche:

76% für Bildung davon
    24% für Mittel- und Berufsschulen
    19% für die drei Fachhochschulen und
    33% für die Universität Zürich
11% für Justiz & Sicherheit (Polizei, Justiz und Gefängnisse)
13% für allgemeine Verwaltung und Übriges (Büro, Betrieb, Dienste usw.)

Für den KEF 2027–2030 wurde wiederum die Priorisierung aller Investitionsvorhaben nach einheitlichen Ausschluss- und Bewertungskriterien vorgenommen. Vorhaben, die unter ein Ausschlusskriterium fallen, werden im KEF fix eingeplant. Es sind dies Projekte mit bewilligtem Objektkredit, dringliche Instandsetzungsprojekte zur Minimierung von Sicherheits- und Eigentümerhaftungsrisiken und Vorhaben unter 4 Mio. Franken, im Sinne eines verhältnismässigen Aufwands. Diejenigen Vorhaben, die nicht unter ein Ausschlusskriterium fallen, werden gemäss den Bewertungskriterien nach Wichtigkeit und Dringlichkeit, Notwendigkeit zur Erfüllung des öffentlichen Auftrags, bereits getätigten Ausgaben, Fortschritt und Projektart (dabei gilt Werterhalt vor Neubau) beurteilt.