Strategische Ziele

Der Kanton Zürich nimmt zur Erhaltung und Entwicklung der Lebensqualität seiner Einwohnerinnen und Einwohner vielfältigste Aufgaben in allen öffentlichen Bereichen wahr. Zur Ausführung dieser Aufgaben hält er eines der grössten Immobilienportfolios der öffentlichen Hand in der Schweiz. Dessen strategische Ausrichtung ist in der Imobilienstrategie (IMS) des Kantons Zürich festgelegt (RRB Nr. 901/2017).

Nutzung im Vordergrund

Die Immobilien dienen der Erfüllung der öffentlichen Kernaufgaben des Kantons gemäss den gesetzlichen Aufträgen. Die Nutzung ist der massgebliche Treiber der Entwicklung des kantonalen Immobilienportfolios. Die Liegenschaften sind nutzungsgerecht, zweckmässig und stehen gemäss dem Bedarf der Kernaufgaben zeitgerecht zur Verfügung.

Handlungsbedarf:

• Durchlaufzeiten von Immobilienmassnahmen senken
• Zeitgerechtigkeit verbessern
• Unterhalts- und Instandhaltungsdefizite vermeiden

Nachhaltige Lösungen

Das kantonale Immobilienportfolio wird unter Berücksichtigung wirtschaftlicher, gesellschaftlicher und ökologischer Aspekte entwickelt. Die Wirtschaftlichkeit sowie die Werterhaltung sind im Sinne des haushälterischen Umgangs mit öffentlichen Mitteln Pflicht. Die Immobilien sind daher möglichst flächen- und nutzungseffizient. Immobilienmassnahmen bzw. entsprechende Investitionsentscheide orientieren sich an der langfristigen Wirtschaftlichkeit über den Lebenszyklus der Immobilien. DerKanton baut und bewirtschaftet seine Immobilen ressourcen- und umweltschonend. Er nutzt erneuerbare und möglichst einheimische Energie. Die Immobilien haben eine hohe funktionale und baukulturelle Qualität und gehen rücksichtsvoll mit dem Umfeld um. Gesellschaftliche Entwicklungen fliessen zukunftsgerichtetin die Immobilienentwicklung ein.

Handlungsbedarf:

• Erstellungskosten senken
• Flächen- und Nutzungseffizienz steigern
• Bewirtschaftungskosten senken
• CO₂-Ausstoss und Verbrauch fossiler Energie vermindern
• Zeitgemässe Raumkonzepte umsetzen

Zentrale Steuerung

Die Entwicklung des kantonalen Immobilienportfolios wird gemäss den strategischen, politischen Zielsetzungen langfristig geplant und zentral gesteuert. Massgebend für die Entwicklung sind der gesetzliche Auftrag bzw. dessen infrastruktureller Bedarf und der wirtschaftliche wie nachhaltige Umgang mit den Ressourcen und dem Immobilienbestand. Der kurz-, mittel- und langfristige Bedarf der Nutzenden und der Bestand sind bekannt. Das Immobilienportfolio wird auf der Grundlage gesamtheitlicher Strategien transparent und effektiv gesteuert.

Handlungsbedarf:

• Daten- und Kostentransparenz herstellen und erhalten
• Strategische Grundlagen schaffen
• Koordination der Portfolioentwicklung verstärken

Eigentum vor Miete

Zur Sicherstellung der öffentlichen Aufgaben und unter dem Aspekt der langfristigen Wirtschaftlichkeit sowie des Erhalts der Handlungsfähigkeit hält der Kanton die betriebsnotwendigen Liegenschaften grundsätzlich im Eigentum. Er strebt dabei zur Gewährleistung des Handlungsspielraums für künftige Entwicklungen das Alleineigentum der Liegenschaften an. Sofern zur Umsetzung der gesetzlichen Aufträge notwendig und wirtschaftlich, kann sich der Kanton Immobilien über Mietverträge sichern.

Handlungsbedarf:

• Anteil Eigentum für strategisch relevante Aufgaben
• langfristig erhöhen
• Langfristige Handlungsspielräume ermöglichen

Erfolg durch Zusammenarbeit

Das Immobilienmanagement betrifft alle kantonalen Stellen und ist durch eine Vielzahl von Beteiligten und Anspruchsgruppen geprägt. Der Kanton nutzt diese multidisziplinären Kompetenzen gezielt für eine ganzheitliche und erfolgreiche Steuerung des Immobilienportfolios. Für eine hohe Effektivität und tragfähige Lösungen wird im Immobilienmanagement ein kooperativer Umgang gepflegt. Definierte und respektierte Rollen und Prozesse gewährleisten die effiziente Zusammenarbeit.

Handlungsbedarf:

• Effizienz der Zusammenarbeit steigern
• Prozesse optimieren
• Wissensaustausch fördern

Geplante Entwicklung

Immobilienentwicklung

Das Wachstum der Bevölkerung zieht einen entsprechenden Infrastrukturbedarf für die öffentlichen Aufgaben nach sich. Für diese Flächenentwicklung muss gebaut und – weit vorab – geeignete Standorte eruiert, gesichert und für die künftige Nutzung entwickelt werden (Gebietsentwicklung, Planungsrecht schaffen usw.). Vermehrt sind Provisorien und Rochadeflächen notwendig, die dank hoher Funktionalität und einheitlicher Qualität mehrfach nutzbar sind. Wertvolles Entwicklungspotenzial bietet der Immobilienbestand.

Dieses ist mittels neuer Nutzungskonzepte und Weiterbauen im Bestand zu erschliessen und künftig deutlich besser zu nutzen. Generell gilt es dem Immobilienbestand des Kantons mehr Aufmerksamkeit zu schenken, denn er ist materiell ebenso wie ideell äusserst wertvoll. Der lange vorhandene Instandsetzungsstau ist dringend abzubauen, sodass Gebäudesicherheit, Gebrauchstauglichkeit und Werterhalt gewährleistet werden können. Nur so können zunehmend auftretende Schadens- und Sicherheitsfälle (Eigentümerhaftung) sowie unnötige Betriebskosten und Sicherheitsrisiken verringert werden.

Mittel- und Berufsfachschulen

Bis Mitte der 2030er-Jahre werden in Uetikon am See und in Au-Wädenswil zwei neue Kantonsschulen (KS) errichtet. Endeder 2030er-Jahre sollen die KS Aussersihl in Zürich und die KS Glattal in Dübendorf bezogen werden. Zur Sicherstellung deskurzfristig benötigten Schulraums wurde mit dem Bau des Provisoriums auf dem Areal der Empa in Dübendorf gestartet, und in Affoltern am Albis soll ab 2028 eine Filiale der KS Limmattal errichtet werden. Bei vielen Kantonsschulen in der Stadt Zürich sind Gesamtinstandsetzungen erforderlich. Die notwendige Rochadefläche konnte auf dem Campus Irchel der UZH 2024 bereitgestellt werden. Nach der KS Zürich Nord werden im Jahr 2027 das Mathematisch-Naturwissenschaftliche Gymnasium und das Realgymnasium Rämibühl vorübergehend auf den Irchel ziehen. Der Neubau für die Baugewerbliche Berufsschule Zürich auf der Berufsbildungsmeile wurde fertiggestellt und Potenzialanalysen für die Entwicklung des weiteren Gebiets aufgenommen.

Fachhochschulen

Die Bauarbeiten der ersten Etappe auf dem Campus Technikumstrasse der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) in Winterthur schreiten voran. In Zürich soll direkt beim Bahnhof Oerlikon ein zweiter Standort für die Pädagogische Hochschule Zürich entstehen und für die ZHAW werden Flächen neben dem Polizei- und Justizzentrum vorgesehen. Am Standort Wädenswil wurde im 2025 die Testplanung als Grundlage für die zukünftige Entwicklung der ZHAW abgeschlossen.

Universität Zürich

Beim Neubau «FORUM UZH» als Lehr- und Lernzentrum im Hochschulgebiet Zürich Zentrum hat die Realisierung begonnen, nachdem ein Rekurs bei einer Auftragsvergabe den Baustart verzögert hatte. Die Projektierung für den Ersatzneubau «Zentrum für Zahnmedizin (ZZM)» ist abgeschlossen. Aufgrund der Auswirkungen der Einsprachen beim «FORUM UZH» und der Drosselung der Investitionen Hochbau musste die Realisierung des Rochadebaus «PORTAL UZH» sowie die aller Folgeetappen der Gesamtinstandsetzung des Campus Irchel terminlich verschoben werden. Die Erneuerung der inzwischen über 50 Jahre alten Gebäude wird ohne eine Erhöhung des Investitionsvolumens für das Delegationsmodell kaum umsetzbar sein.

Bauten für Justiz und Sicherheit

Für den Ersatzneubau des Gefängnisses Zürich laufen die Projektierungsarbeiten. In der Justizvollzugsanstalt Pöschwies stehen grössere Instandsetzungsmassnahmen an, zudem sollen bis 2032 120 zusätzliche Haftplätze geschaffen und damit betriebliche Synergien optimiert werden. Für die Erweiterung der Bezirksanlage Uster wurde im 2025 das Wettbewerbsverfahren abgeschlossen.

Finanzielle Entwicklung

Projekt- und Investitionsplanung Hochbau

Der Grossteil des Investitionsbedarfs entfällt auf Vorhaben im Mietermodell und rund ein Viertel auf das Delegationsmodell der UZH. Gegenüber der Vorjahresbetrachtung (2025–2036) wurde der Investitionsbedarf Hochbau für die kommenden zwölf Jahre (2026–2037) um 0,8 Mrd. auf 7,6 Mrd. Franken reduziert. Einige Vorhaben wurden um bis zu zwei Jahre verschoben und der Bedarf Anfang der 2030er-Jahre verringert. Die Hochbauinvestitionen sind zu rund 49% für Instandsetzungen des Bestandes und zu 51% für Neubauten vorgesehen.

Investitionsbedarf 

Der Investitionsbedarf steigt ab 2028 bis in die 2030er-Jahre auf rund 760 Mio. Franken pro Jahr. Dies ist mitunter anstehenden grossen Gesamtsanierungen (Kantonsschulen Stadt Zürich, engere Zentralverwaltung usw.) und grösseren Grundstücksüberträgen vom Finanz- ins Verwaltungsvermögen geschuldet (Areal Hohlstrasse, anteilig für die geplante neue Kantonsschule Aussersihl, Agroscope-Areal in Wädenswil für die ZHAW, Schloss Laufen und weitere). Aufgrund von eintretenden Verzögerungen und Anpassungen der Projekte wird aber nie der gesamte Investitionsbedarf pro Jahr umgesetzt. Die Reduktion beträgt erfahrungsgemäss 20% bis 35%, je nachdem, wie hoch der Anteil an Projekten in der ausgabenintensiven Realisierungsphase ist. Entsprechend sieht die Investitionsplanung 2026–2029 Investitionen von durchschnittlich 500 Mio. Franken pro Jahr und ab 2030 zwischen 500 Mio. und 620 Mio. Franken pro Jahr vor. Es ist davon auszugehen, dass der hohe Investitionsbedarf aufgrund des Bevölkerungswachstums sowie des abzubauenden Instandsetzungsstaus auch nach 2034 auf hohem Niveau bleiben, aber abflachen wird.

Einheitlichen Ausschluss- und Bewertungskriterien

Für den KEF 2026–2029 wurde wiederum die Priorisierung aller Investitionsvorhaben nach einheitlichen Ausschluss- und Bewertungskriterien vorgenommen. Die auf diese Weise priorisierten Vorhaben bzw. die dafür nötigen Investitionen wurden in dem Umfang in den KEF 2026–2029 aufgenommen, wie dies zur Geringhaltung der Verschuldung möglich ist. Entsprechend der Priorisierung gegenüber anderen Investitionsvorhaben wurden die Mittel für den Hochbau im Vergleich zum KEF 2025–2028 erhöht. Gleichzeitig konnte der Investitionsbedarf durch die bereits in den Vorjahren getroffenen Massnahmen gesenkt werden. Die Differenz zwischen den verfügbaren Mitteln und dem Bedarf fällt somit im KEF 2026–2029 geringer aus als in den Vorjahren.

500 Mio. Franken Investitionen Hochbau pro Jahr im KEF 2026–2029 stehen gegenüber 690 Mio. Franken Investitionsbedarf pro Jahr

Wie immer steht die Realisierung der Immobilienprojekte unter dem Vorbehalt, dass sie im Rahmen der zur Verfügung stehenden Budgetkredite der Investitionsrechnung finanziert werden können. Im Jahr 2026 überschreiten die bewilligten Projektierungs- und Objektkredite die KEF-Planung bereits. Jedoch erlauben die unplanbaren Verringerungen des Budgetbedarfs (aufgrund Verzögerungen durch Rekurse usw.) in einem grossen Portfolio eine entsprechende Überplanung. Mittel, die für verzögerte Vorhaben nicht im geplanten Budget- oder KEF-Jahr anfallen, können für andere, nicht im KEF berücksichtigte Hochbauprojekte eingesetzt werden. Ohne diese agile Möglichkeit zur Überplanung können die bewilligten Mittel nicht ausgeschöpft werden und es würden ohne Not zusätzliche Projekte verzögert.

Hinter den Projekten stehen Bedarfe zur Erfüllung des öffentlichen Auftrags oder zum Werterhalt der Immobilien. Sie müssen adäquat und zeitgerecht gedeckt werden. Gerade Eingriffe in fortgeschrittene Projekte führen zu Mehrkosten (Umplanung, vermehrter Unterhalt, Anmieten zur Kompensation u.a.m.). Verträge mit Gemeinden, Unternehmen und Drittpersonen wurden abgeschlossen, Termine und Verbindlichkeiten festgelegt. Ein jähes Abbremsen würde wichtige Fortschritte zunichtemachen. Sparpotenzial im Bedarf und in der Umsetzung ist indessen vorhanden. Auch sind einige Projekte dringlich, während andere verschoben werden können. Solche Potenziale sind in den frühen Phasen ausfindig zu machen und konsequent zu nutzen.