Anonymisierter Entscheidtext:

Sachverhalt:

Die Gesuchstellenden sind Eigentümer/innen der Grundstücke Grundbuch Blätter [13 aufgezählte Blätter] an der A.-Strasse in B. Die genannten Grundstücke sind aktuell mit Mehrfamilienhäusern überbaut. Aufgrund des erheblichen Sanierungsbedarfs ihrer Liegenschaften beabsichtigten die Gesuchstellenden, auf den erwähnten Grundstücken gemeinsam einen Neubau zu erstellen. Ein konkretes Neubauprojekt liegt derzeit noch nicht vor. Fest steht jedoch, dass eine Arealüberbauung mit drei Gebäuden realisiert werden soll, welche sich über sämtliche der genannten Grundstücke erstrecken soll. Bei den Gesuchstellenden handelt es sich unbestrittenermassen allesamt um Personen im Ausland, weshalb für das genannte Vorhaben eine Bewilligungspflicht im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG; SR 211.412.41) im Raum steht.

Mit Eingabe vom 30. März 2022 ersuchten die Gesuchstellenden, alle vertreten durch Rechtsanwalt C. und/oder Rechtsanwalt D., um die folgende Feststellung:

1. Es sei die Nichtbewilligungspflicht nach dem BewG («Lex Koller») hinsichtlich der Erstellung einer gemeinsamen Arealüberbauung auf den Grundstücken Kat.-Nrn. […] in Zürich durch die jeweiligen Eigentümer der eben genannten Grundstücke festzustellen.

2. Es sei die Nichtbewilligungspflicht nach dem BewG («Lex Koller») hinsichtlich der Abparzellierung eines kleinen Grundstückteils eines der beteiligten Grundstücke (Rampenparzelle, zu deren Gunsten zu Lasten der übrigen Grundstücke eine Überbaudienstbarkeit begründet würde) und der Einräumung von Miteigentum der beteiligten Grundeigentümer an dieser Kleinstparzelle zwecks Erstellung einer gemeinsamen Tiefgarage festzustellen.
Nachdem der Bezirksrat die Gesuchstellenden am 25. April 2022 aufgefordert hatte, weitere Auskünfte zu erteilen und Unterlagen einzureichen, reichten diese am 3. August 2022 eine Ergänzung zum ursprünglichen Gesuch ein. Darin erweiterten sie u.a. auch ihr Rechtsbegehren wie folgt:

3. Es sei die Nichtbewilligungspflicht nach dem BewG («Lex Koller») hinsichtlich der Vereinigung der Grundstücke Kat.-Nrn. […] in Zürich zu einem einzigen Grundstück und der Zuweisung von Miteigentums- bzw. Stockwerkeigentumsanteilen an diesem neu zu schaffenden Grundstück an die Eigentümer der bisherigen einzelnen Grundstücke im Verhältnis der bisherigen Grundstücke festzustellen.

4. Eventualiter sei die Nichtbewilligungspflicht nach dem BewG («Lex Koller») hinsichtlich der Vereinigung der Grundstücke Kat.-Nrn. […] in Zürich zu einem einzigen Grundstück und der Zuweisung von Miteigentums- bzw. Stockwerkeigentumsanteilen an diesem neu zu schaffenden Grundstück an die Eigentümer der bisherigen einzelnen Grundstücke im Verhältnis der bisherigen, mittels Expertengutachten zu ermittelnden Werte der einzelnen Grundstücke festzustellen.

5. Ebenfalls eventualiter sei die Nichtbewilligungspflicht nach dem BewG («Lex Koller») hinsichtlich der Vereinigung der Grundstücke Kat.-Nrn. […] in Zürich zu einem einzigen Grundstück und der Zuweisung von jeweils gleich grossen Miteigentums- bzw. Stockwerkeigentumsanteilen an diesem neu zu schaffenden Grundstück an die Eigentümer der bisherigen einzelnen Grundstücke (unter Ausklammerung der Grundstücke Kat.-Nrn. […]) festzustellen.
In einer weiteren Eingabe vom 21. Oktober 2020 (recte: 21. Oktober 2022) präzisierten die Gesuchstellenden das geplante Bauvorhaben noch weiter und teilten dabei u. a. mit, dass sie die Vereinigung ihrer bisherigen Parzellen [Kat.-Nrn. …] zu einer gemeinsamen Parzelle im Stockwerkeigentum und eine Aufteilung der Stockwerkeigentumsanteile an der neu zu schaffenden Parzelle im Verhältnis der bisherigen Grundstücksflächen bevorzugen würden.
Mit Eingabe vom 10. März 2023 stellten die Gesuchstellenden ihre bisherigen Anträge im Rahmen einer Prioritätsordnung nochmals wie folgt dar:

1. «Es sei die Nichtbewilligungspflicht nach dem BewG («Lex Koller») hinsichtlich der Vereinigung der Grundstücke Kat.-Nrn. […] in Zürich zu einem einzigen Grundstück und der Zuweisung von Miteigentums- bzw. Stockwerkeigentumsanteilen an diesem neu zu schaffenden Grundstück an die Eigentümer der bisherigen einzelnen Grundstücke im Verhältnis der bisherigen Grundstückflächen sowie der anschliessenden Erstellung einer Arealüberbauung auf dem neu zu schaffenden Grundstück durch die Grundstückeigentümer festzustellen.

2. Eventualiter sei die Nichtbewilligungspflicht nach dem BewG («Lex Koller») hinsichtlich der Vereinigung der Grundstücke Kat.-Nrn. […] in Zürich zu einem einzigen Grundstück und der Zuweisung von Miteigentums- bzw. Stockwerkeigentumsanteilen an diesem neu zu schaffenden Grundstück an die Eigentümer der bisherigen einzelnen Grundstücke im Verhältnis der bisherigen, mittels Expertengutachten zu ermittelnden Werte der einzelnen Grundstücke sowie der anschliessenden Erstellung einer Arealüberbauung auf dem neu zu schaffenden Grundstück durch die Grundstückeigentümer festzustellen.

3. Ebenfalls eventualiter sei die Nichtbewilligungspflicht nach dem BewG («Lex Koller») hinsichtlich der Vereinigung der Grundstücke Kat.-Nrn. […] in Zürich zu einem einzigen Grundstück und der Zuweisung von jeweils gleich grossen Miteigentums- bzw. Stockwerkeigentumsanteilen an diesem neu zu schaffenden Grundstück an die Eigentümer der bisherigen einzelnen Grundstücke (unter Ausklammerung der Grundstücke Kat.-Nrn. […]) sowie der anschliessenden Erstellung einer Arealüberbauung auf dem neu zu schaffenden Grundstück durch die Grundstückeigentümer festzustellen.

4. Subeventualiter sei die Nichtbewilligungspflicht nach dem BewG («Lex Koller») hinsichtlich der Erstellung einer gemeinsamen Arealüberbauung auf den Grundstücken Kat.-Nrn. […] in Zürich durch die jeweiligen Eigentümer der eben genannten Grundstücke festzustellen.

5. Ebenfalls subeventualiter sei die Nichtbewilligungspflicht nach dem BewG («Lex Koller») hinsichtlich der Abparzellierung eines kleinen Grundstückteils eines der beteiligten Grundstücke (Rampenparzelle, zu deren Gunsten zu Lasten der übrigen Grundstücke eine Überbaurechtsdienstbarkeit begründet würde) und der Einräumung von Miteigentum der beteiligten Grundeigentümer an dieser Kleinstparzelle zwecks Erstellung einer gemeinsamen Tiefgarage festzustellen.
In einer weiteren Eingabe vom 3. April 2023 äusserten sich die Gesuchstellenden zu diversen Rechtsfragen. Mit Schreiben vom 5. Juni 2023 präzisierten die Gesuchstellenden ihren Hauptantrag auf Nachfrage des Bezirksrats dahingehend, dass dort, wo in den Rechtsbegehren Ziff. 1 bis 3 jeweils von «Mit- bzw. Stockwerkeigentum» die Rede sei, nur Stockwerkeigentum und nicht gewöhnliches Miteigentum gemeint sei.
Erwägungen:

1. [Prozessgeschichte]

2. Das Bewilligungsverfahren im Sinne von Art. 17 BewG dient der Feststellung, ob der Erwerber bzw. die Erwerberin für einen konkreten Grunderwerb der Bewilligungspflicht im Sinne des BewG untersteht. Der Entscheid über eine allfällige Bewilligungspflicht kann dabei in der Regel erst dann getroffen werden, wenn wichtige Details zum Erwerb (insbesondere auch der konkrete Gegenstand des Erwerbs sowie der Kaufpreis bzw. die Kosten eines Bauprojekts und deren Finanzierung) bereits feststehen.
Vorliegend existiert noch kein konkretes Bauprojekt, weshalb es auch an entsprechenden Belegen und verlässlichen Angaben zu den Kosten und der Finanzierung des Projekts fehlt. Allerdings hängt die Beurteilung einer allfälligen Bewilligungspflicht im vorliegenden Fall massgeblich von der Beantwortung grundsätzlicher Rechtsfragen ab, welche sich unabhängig von der konkreten Ausgestaltung des Bauprojektes bereits jetzt beantworten lassen. Da die Gesuchstellenden zur Erlangung einer gewissen Planungssicherheit ein nachvollziehbares Interesse an der vorzeitigen Klärung dieser offenen Fragen haben, ist auf ihr Gesuch einzutreten.

3.
3.1 Wie eingangs bereits ausgeführt, handelt es sich bei den Grundeigentümer/innen unbestrittenermassen allesamt um Personen im Ausland, welche nach geltendem Recht für den Erwerb eines Grundstücks grundsätzlich einer Bewilligung bedürfen (Art. 2 Abs. 1 BewG).

3.2 Zum Zeitpunkt sowie zur Art des Grunderwerbs durch die Gesuchstellenden lässt sich den Akten Folgendes entnehmen:
a) Die Grundstücke Grundbuch Blatt […] (Kataster […], A.-Strasse [Hausnummer]), Grundbuch Blatt […] (Kataster […], A.-Strasse [Hausnummer]) und Grundbuch Blatt […] (Kataster […], A.- Strasse [Hausnummer]) gingen am 2. März 2021 per Erbgang auf die Erbengemeinschaft […] (auch […] genannt) (geboren am […] als […], verstorben am […], nachfolgend: E.), bestehend aus F. und G. über. Bei F. und G. handelt es sich um die Enkel von E. und damit um gesetzliche Erben im Sinne des schweizerischen Erbrechts (Art. 457 ZGB). E. hat die Grundstücke Grundbuch Blatt […] (Kataster […]) und Grundbuch Blatt […] (Kataster […]) von ihrer Mutter H. (geboren am […] als […], gestorben am […]) geerbt. H. hat diese Grundstücke am […] 1958 und damit bereits zu einem Zeitpunkt erworben, als der Erwerb von Schweizer Grundstücken durch Personen im Ausland noch keiner Bewilligungspflicht unterstellt war. Das Grundstück Grundbuch Blatt […] (Kataster […]) wurde ebenfalls im Jahr 1958 direkt von E. erworben.
Aufgrund des Gesagten ergibt sich, dass die Grundstücke Grundbuch Blatt […] (Kataster […]), Grundbuch Blatt […] (Kataster […]) und Grundbuch Blatt […] (Kataster […]) vor der Einführung einer Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland von der Grossmutter bzw. Urgrossmutter von F. und G. erworben wurden und durch Erbgang rechtmässig und bewilligungsfrei auf die heutige Eigentümerin (Erbengemeinschaft E.) übergegangen sind.
b) Der Erwerb der Grundstücke Grundbuch Blatt […] (Kataster […]), Grundbuch Blatt […] (Kataster […]) und Grundbuch Blatt […] (Kataster […]) durch die I. GmbH erfolgte gemäss Grundbuch-Auszug am […] 1958 und damit ebenfalls vor der Einführung einer Bewilligungspflicht.
c) J. hat seine Grundstücke am […] 2002 vom K. Trust mit Sitz in L. (Grundstück Grundbuch Blatt […], Kataster […]) bzw. vom M. Trust, ebenfalls mit Sitz in L. (Grundstück Grundbuch Blatt […], Kataster […]), erworben. Mit Beschluss vom 18. Juli 2002 stellte der Bezirksrat Zürich fest, dass J. bereits alleiniger wirtschaftlicher Berechtigter dieser Grundstücke sei und deshalb für den fraglichen Erwerb keiner Bewilligung im Sinne des BewG bedürfe.
d) Der N. Trust und der O. Trust haben ihre Grundstücke (Grundbuch Blatt […] und Grundbuch Blatt […]) beide am […] 1958 erworben. Auch diese Erwerbe erfolgten damit vor der Einführung einer Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland.
e) Insgesamt ergibt sich somit, dass die Gesuchstellenden ihre Grundstücke allesamt rechtmässig und bewilligungsfrei erworben haben, sei es durch Erwerb vor der Einführung einer Bewilligungspflicht oder durch Erbgang.

3.3 Der Umstand, dass die Gesuchstellenden die fraglichen Grundstücke rechtmässig und bewilligungsfrei erworben haben, ändert nichts daran, dass sie für einen neuen Grunderwerb grundsätzlich dennoch der Bewilligungsflicht unterstehen. Zu klären bleibt daher, ob mit dem geplanten Bauprojekt ein neuer Erwerb einhergeht und/oder dieser gegebenenfalls von der Bewilligungspflicht befreit ist.

3.4
3.4.1 Die gesuchsbetroffenen Grundstücke sind bereits jetzt mit Wohnhäusern überbaut. Da die beabsichtigte Arealüberbauung eine höhere Ausnutzung erlaubt, würde auf den Grundstücken jedoch deutlich mehr Wohnraum entstehen, als dies bislang der Fall war. Nachfolgend ist deshalb zu prüfen, ob die dichtere Bebauung einen Erwerbstatbestand im Sinne des BewG darstellt.

3.4.2
a) Art. 4 BewG und Art. 1 der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 1. Oktober 1984 (BewV; SR 211.412.411) definieren, was als Erwerb von Grundstücken gilt. Die Überbauung eines Grundstücks wird darin nicht als eigener Erwerbstatbestand genannt.
b) Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die gesetzliche Aufzählung in Art. 4 BewG allerdings nicht abschliessend. So hat das Bundesgericht u.a. entschieden, dass die Vergrösserung der Wohnfläche eines der Bewilligungspflicht unterliegenden Gebäudes (im konkreten Fall handelte es sich um eine Ferienwohnung, bei welcher das Gesetz eine bestimmte Maximalwohnfläche vorsieht) ebenfalls ein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft (mithin also einen Erwerb im Sinne des BewG) darstelle (Urteil 2C_808/2018 vom 12. April 2019, E. 3.2.2). In einem weiteren Entscheid vom 10. Juli 2020 (2C_639/2019) hielt das Bundesgericht im Zusammenhang mit der geplanten Aufstockung einer Betriebstätte-Liegenschaft mit Wohnungen ebenfalls fest, dass die Vergrösserung der Wohnfläche des fraglichen Gebäudes durch den Anbau von Wohnungen einen vom BewG erfassten Sachverhalt darstelle. Die Tatsache, dass kein Eigentumsübergang stattfinde, ändere daran nichts. Das Bundesgericht begründete seine Auffassung damit, dass es (offensichtlich) nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprochen haben könne, den Bau neuer Wohnungen nicht dem Anwendungsbereich des BewG zu unterstellen, wenn er auf einem Grundstück stattfinde, welches – aus welchem Grund auch immer (bewilligungspflichtiger Erwerb oder nicht) – bereits im Eigentum einer Person im Ausland stehe (2C_639/2019, E. 6.2).
c) Betrachtet man diese Aussage isoliert, könnte man daraus schliessen, dass der mit einer Wohnraumerweiterung einhergehende Ausbau (oder die Neuüberbauung) einer Liegenschaft nach Auffassung des obersten Gerichts in jedem Falle einen Erwerb im Sinne des BewG darstellt. Ob dem tatsächlich so ist und dies insbesondere auch dem Willen des Gesetzgebers entspricht, erscheint aus den folgenden Gründen jedoch fraglich:
d) In den beiden vom Bundesgericht behandelten Fällen erfolgte der Erwerb der Grundstücke jeweils nach Erlass des BewG. Die betreffenden Grundstücke konnten damals von den ausländischen Erwerbern von Gesetzes wegen lediglich für einen bestimmten Nutzungszweck (Nutzung als Betriebsstätte bzw. Ferienwohnung) und in dem hierfür notwendigen Umfang rechtmässig erworben werden (vgl. Art. 10 Abs. 2 und 3 BewV, welcher die Fläche von bewilligungsfähigen Zweit- und Ferienwohnungen begrenzt und Art. 12 lit. b BewG, wonach eine Erwerbsbewilligung nur erteilt werden darf, wenn die Fläche des zu erwerbenden Grundstücks die für den Verwendungszweck erforderliche Fläche nicht übersteigt). Die ausländischen Personen erwarben die fraglichen Grundstücke somit nie mit den vollen in der Regel aus dem Eigentum fliessenden Nutzungsrechten. Eine Nutzung, welche das bereits bewilligte bzw. für bewilligungsfrei erklärte Ausmass übersteigt, wurde beim ursprünglichen Erwerb der Liegenschaft somit nicht rechtmässig (mit)erworben. Insofern hätten sich die ausländischen Grundeigentümer in den vom Bundesgericht beurteilten Fällen durch den Ausbau ihrer Liegenschaften zusätzliche (bisher noch nicht rechtmässig erworbene) Rechte am Grundstück verschafft. Dass ein solcher Sachverhalt als Erwerb im Sinne der Lex Koller zu gelten hat, macht deshalb Sinn. Der vorliegend zu beurteilende Fall liegt jedoch insofern anders, als die fraglichen Grundeigentümer ihre Liegenschaften ursprünglich (bzw. später durch Erbgang) völlig rechtmässig und ohne jegliche Einschränkung hinsichtlich deren Nutzung erworben haben.
e) Wer Eigentümerin oder Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach ihrem bzw. seinem Belieben verfügen (Art. 641 Abs. 1 ZGB). Die aus dem Eigentum fliessenden Nutzungsrechte ermächtigen den Grundeigentümer grundsätzlich dazu, sein Grundstück nach Belieben zu bewirtschaften. Einschränkungen dieses Rechts sind zwar möglich (und gibt es viele, vgl. insbes. Bauvorschriften, umweltrechtliche Vorschriften etc.), sie bedürfen aber einer gesetzlichen Grundlage und müssen zudem durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sei (vgl. Art. 26 Abs. 1 BV i.V.m. Art. 36 BV).
f) Ob das BewG eine ausreichende gesetzliche Grundlage enthält, um Bauten für bewilligungspflichtig zu erklären, welche vom ausländischen Grundeigentümer auf seinem zuvor völlig rechtmässig und ohne jegliche Einschränkungen erworbenen Grundstück errichtet werden, scheint fraglich.
g) Wie bereits ausgeführt, nennt das Gesetz die Überbauung eines Grundstücks nicht als eigenen Erwerbstatbestand (Art. 4 BewG und Art. 1 BewG e contrario). Als Erwerb gilt nach Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV i.V.m. Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG lediglich die Finanzierung der Überbauung eines Grundstücks, wenn die Abreden, die Höhe der Kredite oder die Vermögensverhältnisse des Schuldners den Käufer oder Bauherrn in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringen. Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV betrifft damit Fälle, bei welchen der Grundeigentümer aufgrund der Art der Baufinanzierung vom ausländischen Investor abhängig wird und damit eine Verschiebung der Beherrschungsmacht (weg vom bisherigen Grundeigentümer hin zum ausländischen Investor) erfolgt. Dass die Überbauung eines Grundstücks als solche als Erwerb gilt, lässt sich daraus nicht ableiten.
h) Des Weiteren lässt sich auch den Materialien zu der aktuell geltenden sowie den früheren Fassung(en) des BewG nirgends entnehmen, dass der Gesetzgeber die Überbauung eines Grundstücks per se als Erwerb betrachten wollte. Die Materialien schweigen sich – soweit ersichtlich – vielmehr darüber aus. Im Rahmen der geplanten, letztlich jedoch nie umgesetzten Revision von 2017 wurde zwar vorgeschlagen, die Umnutzung von Betriebsstätten zu Wohnraum explizit als eigenen Erwerbstatbestand ins BewG aufzunehmen (Erläuternder Bericht mit Vorentwurf zur Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom März 2017, Ziff. 1.3.2, zweiter Spiegelstrich). Dass die Neubebauung von Grundstücken, welche sich aus anderen Gründen im rechtmässigen Eigentum von ausländischen Personen befinden, ebenfalls einer Bewilligungspflicht unterstellt werden sollten, wurde jedoch nicht thematisiert.
i) Gegen eine Auslegung des BewG, welche die Bebauung von Grundstücken grundsätzlich zu einem bewilligungspflichtigen Rechtsgeschäft macht und damit zu einer nachträglichen Einschränkung der vom ausländischen Grundeigentümer ursprünglich zu Recht erworbenen Nutzungsrechte führt, spricht des Weiteren auch der Umstand, dass das BewG weder eine Rückwirkung vorsieht noch Bestimmungen enthält, welche ausländische Eigentümer verpflichten, bestehende Rechte an einem Grundstück zu veräussern. Eine (allerdings zum Vornherein zeitlich stark beschränkte) rückwirkende Anwendung der BewG-Bestimmungen war zwar zunächst geplant gewesen (Art. 20 des Gesetzesentwurfs vom 15. November 1960 [Entwurf zum Bundesbeschluss vom 23. März 1961], BBl 1960, 112. Jahrg., Bd. II, 1295), wurde jedoch letztlich nicht ins Gesetz aufgenommen. Daraus lässt sich schliessen, dass der Gesetzgeber wohl bewusst darauf verzichtet hat, ausländische Eigentümer von Schweizer Grundstücken nachträglich in ihren bereits rechtmässig erworbenen Rechten einzuschränken.
j) Die Auslegung, wonach die Überbauung eines Grundstücks generell einen Erwerb im Sinne von Art. 2 BewG darstellt, steht sodann kaum im Einklang mit dem Sinn und Zweck des Gesetzes. Dieser liegt nach dem Wortlaut von Art. 1 BewG darin, den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland einzuschränken, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Das BewG zielt somit im Wesentlichen auf den Schutz des schweizerischen Grund und Bodens vor einem zusätzlichen Zugriff durch Personen im Ausland ab, dient jedoch nicht dazu, die sinnvolle Nutzung des sich bereits in ausländischer Hand befindenden Bodens möglichst zu verhindern. Bei der Überbauung eines sich schon im rechtmässigen und uneingeschränkten Eigentum des Ausländers befindlichen Wohngrundstücks erlangen weder der ausländische Eigentümer noch andere ausländische Personen zusätzliche Rechte am schweizerischen Boden, noch wird ein zusätzlicher Anteil des schweizerischen Bodens «überfremdet». Inwiefern in einem solchen Fall die Bewilligungspflicht dem in Art. 1 BewG genannten Zweck dienen soll, erhellt nicht.
k) Aufgrund des Gesagten ergibt sich weder aus der Rechtsprechung noch aus dem Gesetz oder dem offensichtlichen Willen des Gesetzgebers, dass die Überbauung eines Grundstücks generell als Erwerb im Sinne von Art. 2 BewG zu gelten hat und demnach ein bewilligungspflichtiges Rechtsgeschäft darstellt. Mangels einer dahingehenden ausdrücklichen Bestimmung im BewG dürfte es jedenfalls an einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage fehlen, um die vom ausländischen Grundeigentümer aus seinem Eigentum fliessenden (rechtmässig erworbenen) Nutzungsrechte einzuschränken. Folglich scheint es nicht statthaft, die – auch dichtere – Neuüberbauung eines seinerzeit rechtmässig und nicht nur zu einem bestimmten Nutzungszweck bewilligungsfrei erworbenen Grundstücks für bewilligungspflichtig zu erklären.

3.4.3 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass in der dichteren Neuüberbauung der fraglichen Grundstücke für sich allein kein bewilligungspflichtiger Erwerb zu sehen ist. Zu beurteilen bleibt jedoch weiter, ob die mit dem Bauprojekt verbundene Umgestaltung der Grundstücke (Zusammenlegung der einzelnen Grundstücke und Aufteilung in Stockwerkeigentum) ein bewilligungspflichtiges Rechtsgeschäft darstellt.

3.5
3.5.1 Das von den Gesuchstellenden präferierte Bauprojekt (Hauptantrag) sieht die Zusammenlegung der gesuchsbetroffenen Grundstücke zu einem einzigen Grundstück sowie die anschliessende Begründung von Stockwerkeigentum vor, wobei die Stockwerkeigentumsanteile im Verhältnis der Grundstücksflächen der bisherigen einzelnen Grundstücke an deren aktuellen Eigentümer zugewiesen werden sollen.

3.5.2 Die Vereinigung mehrerer Grundstücke ist grundsätzlich nur möglich, wenn sich diese im Eigentum ein und derselben Person(en) befinden (vgl. Art. 158 Abs. 1 GBV i.V.m. Art. 974b ZGB). Formal betrachtet müsste der geplanten Vereinigung der Grundstücke somit zunächst die gegenseitige Einräumung von Miteigentum an den verschiedenen Grundstücken vorausgehen. Alsdann könnten diese Grundstücke zu einem einzigen Grundstück vereint und daran in einem weiteren Schritt Stockwerkeigentum begründet werden.
Rein formal gesehen geht die geplante Umgestaltung somit mit dem Erwerb von (Mit-)Eigentum an einem «fremden» bzw. «neuen» Grundstück einher, womit der Erwerbstatbestand von Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG erfüllt ist.

3.5.3 Wie ausgeführt, soll die Zuweisung der einzelnen Stockwerkeigentumsanteile im Verhältnis zur jeweiligen Fläche der bestehenden Grundstücke erfolgen. Die jeweiligen Stockwerkeigentumsanteile sollen insofern flächenmässig den von den Stockwerkeigentümern zuvor im Alleineigentum gehaltenen Grundstücken entsprechen, womit die einzelnen Grundeigentümer letztlich nicht in den Besitz von zusätzlichem Grund und Boden gelangen. Auch gesamthaft gelangt kein zusätzlicher Grund und Boden in ausländische Hand. Da der Stockwerkeigentümer fortan nur noch über die zu Sonderrecht ausgeschiedenen Teile selbstständig verfügen kann, führt die vorgesehene Transaktion sodann eher zu einer Verschlechterung, als zu einer Verbesserung der bisherigen Rechtsposition der einzelnen Grundeigentümer. Ob in einem solchen Fall eine rein formale Betrachtungsweise angezeigt und demnach von einem Erwerb im Sinne von Art. 4 BewG auszugehen ist, scheint fraglich. Die Frage kann jedoch letztlich offengelassen werden, da eine Bewilligungspflicht jedenfalls aus dem folgenden Grund zu verneinen ist.

3.5.4 Art. 7 BewG sieht diverse Ausnahmen von der Bewilligungspflicht vor. Keiner Bewilligung bedürfen u.a.:
- - Erwerber, welche bereits Mit- oder Gesamteigentum am Grundstück haben (lit. c)
- Stockwerkeigentümer für den Tausch ihrer Stockwerke im selben Objekt (lit. d)
- Erwerber, welche eine geringfügige Fläche infolge einer Grenzbereinigung oder infolge einer Erhöhung der Wertquote von Stockwerkeigentum erwerben (lit. g)
Diese Aufzählung zeigt, dass nach dem Willen des Gesetzgebers nicht jeder formale Erwerb zwingend der Bewilligungspflicht unterliegt, wenn der Erwerb im Grunde das gleich Stück «Grund und Boden» betrifft und sich die Rechte des Erwerbers durch das zu beurteilende Rechtsgeschäft nicht wesentlich mehren.
Wenn das Gesetz den Erwerber, welcher bereits Miteigentum am Grundstück hat, für den Erwerb eines zusätzlichen Miteigentumsanteils oder des Alleineigentums von der Bewilligungspflicht befreit und diesem damit auch die Erlangung einer besseren Rechtsposition am Grundstück zubilligt, schiene es stossend, im vorliegenden Fall, in welchem die betroffenen Grundeigentümer durch die vorgesehene Transaktion im Ergebnis keine zusätzlichen Rechte an Grund und Boden erlangen, eine Bewilligungspflicht zu bejahen. In analoger Anwendung von Art. 7 BewG ist daher eine Bewilligungspflicht für die geplante Vereinigung der besagten Grundstücke zu einem einzigen Grundstück, Gründung von Stockwerkeigentum und Zuweisung der Stockwerkeigentumseinheiten an die bisherigen Grundeigentümer im Verhältnis ihrer bisherigen Grundstücksflächen zu verneinen.

3.5.5 Der Klarheit halber ist indes noch Folgendes zu bemerken: Wie vorstehend ausgeführt, nimmt Art. 7 lit. c BewG Erwerber, welche bereits Mit- oder Gesamteigentum am Grundstück haben, von der Bewilligungspflicht aus. Für einen Stockwerkeigentümer gilt diese Bestimmung indes nicht, da es sich beim Stockwerkeigentum um eine besondere Form von Miteigentum handelt (vgl. Merkblatt des Bundesamts für Justiz zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Bern, 1. Juli 2009, Ziff. 8, 3. Spiegelstrich). Ein zukünftiger bewilligungsfreier Erwerb weiterer Stockwerkeinheiten ist den Stockwerkeigentümern somit nicht möglich, weshalb die von den Gesuchstellenden präferierte Variante (Gründung von Stockwerkeigentum) den Gesuchstellenden auch insofern keine zusätzlichen Rechte verschafft und damit von der Bewilligungspflicht auszunehmen ist.
Die Vereinigung der fraglichen Grundstücke zu einem einzigen Grundstück und Zuweisung von nicht zu Stockwerkeigentum ausgestalteten Miteigentumsanteilen an die bisherigen Eigentümer erwiese sich dagegen unter dem genannten Gesichtspunkt als problematisch, da dies den Gesuchstellenden letztlich ermöglichen würde, später bewilligungsfrei zusätzliche Miteigentumsanteile zu erwerben. Die vorliegende Feststellung der Nichtbewilligungspflicht bezieht sich deshalb explizit nur auf die von den Gesuchstellenden letztlich präferierte Variante (Gründung von Stockwerkeigentum).

3.6
3.6.1 Aufgrund des Gesagten ist festzustellen, dass die Gesuchstellenden für die Vereinigung der Grundstücke Grundbuch Blätter […] (Kat.-Nrn. […]) in Zürich zu einem einzigen Grundstück, die Begründung von Stockwerkeigentum und Zuweisung der Stockwerkeigentumsanteile an diesem neu zu schaffenden Grundstück an die Eigentümer der bisherigen einzelnen Grundstücke im Verhältnis der bisherigen Grundstückflächen keiner Bewilligung im Sinne des BewG bedürfen.

3.6.2 Wie unter Ziff. 3.4 ausgeführt, ist in der dichteren Neuüberbauung der fraglichen Grundstücke für sich allein kein bewilligungspflichtiger Erwerb zu sehen. Entsprechend ist festzustellen, dass die Gesuchstellenden grundsätzlich auch für die anschliessende Erstellung einer Arealüberbauung auf dem neu zu schaffenden Grundstück keiner Bewilligung bedürfen.

3.6.3 Zu bemerken ist allerdings Folgendes: Ein konkretes Bauprojekt existiert derzeit noch nicht. Belege dafür, dass das Projekt effektiv wie dargelegt verwirklicht wird, liegen entsprechend noch keine vor. Ebenso fehlt es zum heutigen Zeitpunkt noch an konkreten überprüfbaren Angaben zu den Kosten des geplanten Bauprojektes. Eine abschliessende Beurteilung, ob das Projekt in seiner finalen Ausgestaltung und hinsichtlich seiner Finanzierung keiner Bewilligungspflicht unterliegt, ist daher im aktuellen Zeitpunkt nicht möglich, auch wenn die Gesuchstellenden einstweilen glaubhaft dargetan haben, dass sie über ausreichend finanzielle Mittel zur Finanzierung des geplanten Projektes verfügen.
Die Gesuchstellenden sind deshalb darauf hinzuweisen, dass mit dem vorliegenden Beschluss keine abschliessende Beurteilung erfolgt, ob das aktuell erst sehr grob geplante Bauprojekt in seiner finalen Ausgestaltung sowie insbesondere hinsichtlich seiner Finanzierung einer Bewilligungspflicht unterliegt. Entsprechend entbindet der vorliegende Beschluss die Gesuchstellenden nicht davon, vor der Verwirklichung eines konkreten Projektes erneut um die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht nachzusuchen, sollte sich ihre Bewilligungspflicht dannzumal nicht ohne Weiteres ausschliessen lassen (vgl. Art. 17 Abs. 1 BewG). Hinzuweisen ist insbesondere darauf, dass gemäss Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV i.V.m. Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG auch die Finanzierung der Überbauung als Erwerb im Sinne des Bewilligungsgesetzes gilt, sofern die Abreden, die Höhe der Kredite oder die Vermögensverhältnisse des Schuldners den Käufer oder Bauherrn in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringen.

3.7 Da mit den genannten Feststellungen dem Hauptantrag der Gesuchstellenden gefolgt wird, ist nicht mehr über die weiteren, lediglich im Sinne von Eventual- bzw. Subeventualanträgen gestellten, Begehren zu entscheiden.

4. [Kostenauferlegung]

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