Bodenpreise

Auf dieser Seite finden sie Informationen dazu, welche Merkmale den Preis des Bodens beeinflussen und welche Preise in der Vergangenheit für Wohnbauland gezahlt wurden.

Inhaltsverzeichnis

Bodenpreismodelle

Das Statistische Amt des Kantons verfügt seit 1974 über Daten zu gehandelten Immobilien und Landflächen. Bodenpreise haben keinen fixierten Geldwert. Dieser wird am Markt abhängig vom Standort ausgehandelt. Da jedoch nicht für jede Fläche ein Preis bekannt ist, helfen modellierte Daten und Durchschnittswerte als Orientierungshilfe. Die Handänderungsdaten werden mittels zweier Modelle aufbereitet.  

Hedonisches Modell

Das hedonische Bodenpreismodell verknüpft ein umfangreiches Set von Lageeigenschaften mit den Preisen gehandelter Flächen. Das Modell wurde im Jahr 2018 gerechnet und schätzt Bodenpreise für das Jahr 2015. Es beschreibt, wovon der Preis des Wohnbaulands abhängt und was dies für die Bodenpreislandschaft des Kantons Zürich bedeutet. Das hedonische Bodenpreismodell ermöglicht eine kleinräumige und flächendeckende Ermittlung von Bodenpreisen.

Je länger die Fahrzeit nach Zürich, desto tiefer die Preise

Die weitaus wichtigste Einflussgrösse ist die zeitliche Entfernung zur Stadt Zürich. Je länger man braucht, um das Zentrum der Kantonshauptstadt zu erreichen, desto tiefer sind die Landpreise. Für eine Wohnung an zentraler Lage mit kurzer Pendelzeit zum Arbeitsplatz sind viele bereit, einen Aufpreis zu bezahlen, der sich in den Bodenpreisen niederschlägt.

Der Preis für einen Quadratmeter Wohnbauland nimmt bei einer zehnprozentigen Zunahme der Fahrzeit nach Zürich um etwa 4,8 Prozent ab. Im Tösstal (Fischenthal) oder im Weinland (Waltalingen) zahlte man so 2015 rund 300 Franken pro Quadratmeter, während an den zentralsten Wohnlagen Zürichs, etwa im Seefeld, Bodenpreise von über 3000 Franken pro Quadratmeter bezahlt wurden.

Tiefe Steuerfüsse, Aussicht, Zürichseenähe erhöhen Bodenpreise

Wo die Einwohnerinnen und Einwohner von einem tiefem Steuerfuss profitieren, sind dafür die Bodenpreise höher: Fünf Steuerfusspunkte weniger bezahlen sie mit etwa 2,4 Prozent höheren Landpreisen. Hoch ist die Zahlungsbereitschaft auch für Grundstücke in Zürichseenähe und für solche mit guter See- oder Fernsicht.

An den besten Lagen der stadtnahen Seeanrainergemeinden, wie Kilchberg und Rüschlikon am linken sowie Zollikon, Küsnacht oder Erlenbach am rechten Zürichseeufer, spielen alle Faktoren mit. Für Wohnbauland bezahlt man dort fast so hohe Preise wie an den besten Lagen im Zentrum der Stadt Zürich, das heisst, um die 2500 Franken pro Quadratmeter. In weniger lagebegünstigten, aber etwa gleich weit von Zürich entfernten Gemeinden wie Adliswil, Wallisellen oder Schlieren liegen die Landpreise zwischen 1100 und 1400 Franken pro Quadratmeter – und damit deutlich niedriger.

Bodenpreise in den Zürcher Gemeinden

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Beeinflusst werden die Wohnbaulandpreise auch durch zahlreiche weitere Lageeigenschaften. Die Nähe zu Arbeitsplatzkonzentrationen, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten erhöht die Preise ebenso wie eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr oder eine geringe Lärmbelastung. Das kommt nicht von ungefähr: Die Landpreise sind dort hoch, wo viele gerne wohnen würden. Das Bodenpreismodell zeigt im Detail, für welche Lageeigenschaften wieviel bezahlt wird, und gibt so auch Einblick in die Prioritäten all jener, die sich fürs Wohnen im Kanton Zürich entscheiden.

Langzeitmodell

Das Langzeitmodell der Bodenpreise wertet Freihandverkäufe von unbebautem Wohnbauland auf Basis eines kleinen, aber stabilen Sets an Lageeigenschaften aus. Es beschreibt die Langzeitentwicklung der Bodenpreise pro Gemeinde. In Ergänzung zu den Modelldaten werden Medianpreise der tatsächlich gehandelten Flächen dargestellt.

Bodenpreise in den Zürcher Gemeinden

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Hinweise zum Langzeitmodell

Grundsätzlich werden alle Freihandverkäufe von unbebautem Wohnbauland berücksichtigt. Freihandverkäufe sind diejenigen Transaktionen, bei denen der Preis von Käufer und Verkäufer frei ausgehandelt wurde und somit ein Marktpreis gezahlt worden ist.

Die Hälfte der registrierten Freihandverkäufe liegt zwischen dem 25 Prozent und dem 75 Prozent Quantil, ein Viertel liegt oberhalb des 75 Prozent Quantils, ein Viertel liegt unterhalb des 25 Prozent Quantils. Jeweils die Hälfte der Freihandverkäufe liegt ober-/unterhalb des Medians.

Der Schätzwert kann als Preis eines durchschnittlichen Grundstücks in einer Gemeinde interpretiert werden. Er entspricht also in etwa dem Median der effektiven Preise.   
Das Vertrauensintervall (VT) des Schätzwertes zeigt, in welchem Bereich dieser Schätzwert mit hoher Wahrscheinlichkeit liegt. Mit einer Wahrscheinlichkeit von 25 Prozent (75 Prozent) liegt der tatsächliche Preis unterhalb (oberhalb) dieses Wertes. Je grösser die Bandbreite, desto höher die Unsicherheit. Sie ist tendenziell umso höher, je geringer die Zahl der Transaktionen und/oder stärker die Streuung der Preise ist.
Sind weniger als drei Transaktionen in einer Gemeinde vorhanden, werden aus Datenschutzgründen nur Modellpreise angegeben. Durchschnitt und Median werden ab drei, Quartile ab vier Transaktionen pro Jahr ausgewiesen.

Hinweise und Methode

Verwenden Sie die Akkordeon-Bedienelemente, um die Sichtbarkeit der jeweiligen Panels (unterhalb der Bedienelemente) umzuschalten.

Basierend auf allen Transaktionen seit 1974 wird ein Regressionsmodell geschätzt. Die wichtigste Einflussgrösse ist die gesamtkantonale Bodenpreisentwicklung. Sie wird an das gemeindespezifische Priesniveau angepasst und durch Faktoren wie der kommunale Steuerfuss oder die Quote abgebrochener Gebäude beeinflusst.  

Weitere Informationen zur Methodik des Modells finden sie hier:

Grundlage sind alle Freihandverkäufe. Erbschaften, Schenkungen, aber auch Zwangsverwertungen oder ähnliches, sind nicht berücksichtigt. Neben Transaktionen von unbebautem Wohnbauland werden ausserdem Transaktionen mit Abbruchliegenschaften sowie Grundstücke mit Neben- oder Nichtwohngebäuden berücksichtigt.

Beim Abbruch einer Liegenschaft oder einem Neubau auf Grundstücken mit Nichtwohn- oder Nebengebäuden innerhalb von drei Jahren nach Verkauf wird eine Transaktion rückwirkend als Verkauf von Bauland kategorisiert. Die Daten der letzten drei Jahre sind daher provisorisch.

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