Informationen für Baubehörden

Hier finden kommunale Baubehörden Hinweise und Hilfestellung zu Bauvorhaben ausserhalb von Bauzonen.

Inhaltsverzeichnis

Ausgangslage

Sie finden hier Hinweise und Hilfestellungen zu Bauvorhaben ausserhalb von Bauzonen. Solche Bauvorhaben benötigen neben der kommunalen auch
eine kantonale raumplanungsrechtliche Bewilligung. Nichtbauzonen umfassen im Kanton Zürich Landwirtschaftszonen, Freihaltezonen, Reservezonen, Erholungszonen ausserhalb Siedlungsgebiet und übriges Gemeindegebiet (z.B. Bahnareal, nicht zoniertes Gebiet). Korrekt eingereichte Baugesuche und durchgeführte Verfahren erlauben eine schnellere Gesuchsbehandlung und Rechtssicherheit für zukünftige Vorhaben wie Eigentumsübergaben, Parzellierungsänderungen und weitere Bauten und Anlagen.

Bewilligungspflicht

Bewilligungspflichtige bauliche Massnahmen

Bewilligungspflichtig sind ausserhalb der Bauzonen insbesondere sämtliche:

  • Neu- und Umbauten inkl. baulicher Massnahmen innerhalb von oder an Gebäuden, welche eine Veränderung der Nutzungen oder Nutzflächen nach sich ziehen
  • Umnutzungen (insbesondere auch von ehemals landwirtschaftlich genutzten Ökonomiegebäuden)
  • Umgebungsgestaltungen (z.B. Sitzplätze, Hochbeete, Hecken etc.)
  • Inanspruchnahme von Flächen (z.B. Zwischenlagerung von Aushubmaterial, dauerhaftes Abstellen von Fahrzeugen)
  • Massnahmen an Infrastrukturanlagen (z.B. Asphaltierung von Strassen) 
  • Massnahmen im Zusammenhang mit einer hobbymässigen Tierhaltung

Raumplanungsrechtlich nicht bewilligungspflichtige bauliche Massnahmen 

Einige wenige Bauvorhaben benötigen gemäss Praxis der Fachstelle Landschaft ausserhalb der Bauzonen keine raumplanungsrechtliche Bewilligung. Dies sind namentlich:

  • Instandhaltungen und Unterhalt von rechtmässig bestehenden Bauten und Anlagen (einfache Sanierungen)
  • Unterirdische Leitungen unter bereits befestigten Flächen oder wenn weniger als 500 m2 Boden (auch temporär) beansprucht wird (pro Meter Leitung werden i.d.R. 5 m Boden temporär beansprucht plus allfällige Bauinstallationsplätze)
  • Pflanzen von einzelnen einheimischen und standortgerechten Pflanzen (z.B. Obstbäume)
  • Temporäre Weidezäune, solange Tiere darin gehalten werden
  • Übliche Möblierungen von Gemeinden (Bänke, Abfalleimer, Strassenlaternen)
  • Hochsitze für die Jagd und Wildbeobachtung, wenn die Fläche < 2 m2 beträgt und keine Fundamente nötig sind
  • Saisonale schwarze oder dunkelgraue Witterungsschutz- / Hagelschutznetze für Obstanlagen (andere Farben sind bewilligungspflichtig)
  • Flache Abdeckungen und Zeltdachabdeckungen für Jauchesilos in dunkelbrauner Farbe

Hinweis: Prüfungen und Entscheide anderer Fachstellen aufgrund anderer gesetzlicher Grundlage vorbehalten

Verfahren

Baugesuch

Sämtliche Baugesuche ausserhalb von Bauzonen sind im ordentlichen Verfahren zu behandeln, da Umweltschutzorganisationen generell zur Ergreifung von Rechtsmitteln berechtigt sind. Das Anzeigeverfahren kommt ausserhalb der Bauzone grundsätzlich nicht zur Anwendung (vgl. Vollzugshilfe des Bundesamtes für Umwelt BAFU «Anforderungen an die Publikation von Projekten, die dem Verbandsbeschwerderecht unterliegen»).

Seit dem 1. Januar 2023 gilt zudem für Solaranlagen, Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüsse und E-Ladestationen ein Meldeverfahren. Dieses ist auf der kantonalen Webseite beschrieben (Meldeverfahren).

Verfahrensablauf

Verwenden Sie die Akkordeon-Bedienelemente, um die Sichtbarkeit der jeweiligen Panels (unterhalb der Bedienelemente) umzuschalten.

Die Gemeinde prüft die eingegangenen Akten auf ihre Vollständigkeit und Erfüllung der qualitativen Mindestanforderungen gemäss § 3 BVV. Nach der Vorprüfung leitet die Gemeinde alle eingereichten Unterlagen vollständig der kantonalen Leitstelle für Baubewilligungen weiter. Hat die Gemeinde bezüglich Bewilligungsfähigkeit Vorbehalte (z.B. aufgrund des Brandschutzes) sind entsprechende Hinweise als Begleitbrief oder als Anmerkung auf dem Überweisungsformular mitzusenden. Ebenfalls kann im Überweisungsformular darauf hingewiesen werden, dass die örtliche Baubehörde von einer bestimmten kantonalen Fachstelle oder der kantonalen Leitstelle für Baubewilligungen kontaktiert werden soll (z.B. bei komplexen Geschäften oder rechtlich anspruchsvollen Fällen).

Die kantonale Leitstelle für Baubewilligungen leitet das Vorhaben an die involvierten Fachstellen weiter. Die Fachstellen erhalten eine Frist von zwei Wochen für die Vorprüfung und anschliessend in der Regel vier bis acht Wochen zur Erstellung des fachspezifischen Einzelentscheides. Bei grösseren Bauvorhaben kann eine längere Frist gewährt werden.

Allfällig notwendige Aktenergänzungen werden möglichst innerhalb der Vorprüfungsfrist direkt an die Gemeinde weitergeleitet, welche diese bei der Bauherrschaft einfordert.

Sollten von Seiten einer oder mehrerer Fachstellen klare Hindernisse bestehen, wird ein von der kantonalen Leitstelle für Baubewilligungen koordiniertes Beurteilungsschreiben an die Gemeinde und die Bauherrschaft/Projektverfasser verschickt.

Treffen während oder nach dem Baubewilligungsverfahren Revisionspläne oder Projektänderungen ein, sind diese dem Amt für Raumentwicklung zur Prüfung zuzustellen. Es ist sicherzustellen, dass dem Amt für Raumentwicklung jeweils die aktuellsten Pläne vorliegen.

Wenn eine kantonale Gesamtverfügung im Dispositiv über Auflagen verfügt, muss deren Erfüllung der Baudirektion über die kantonale Leitstelle für Baubewilligung gemeldet werden. Innerhalb von 10 Tagen wird eine Rückmeldung an die Gemeinde erfolgen (Genehmigung, teilweise Genehmigung oder Nichtgenehmigung der Auflage). Die Baufreigabe von der Gemeinde darf erst nach Eintreffen der Genehmigung erteilt werden. Grundbucheinträge werden zur Kenntnis genommen und abgelegt.

Vorentscheid mit Drittverbindlichkeit (§§ 323 und 324 PBG)

Das Verfahren für Vorentscheide mit Drittverbindlichkeit entspricht demjenigen für Baubewilligungen. Die Vorentscheide mit Drittverbindlichkeit sind kostenpflichtig. Es können dabei keine konkreten Projekte, sondern nur spezifische, projektunabhängige Fragen beurteilt werden. Die Fragen sind von der Bauherrschaft gemeinsam mit relevanten Unterlagen einzureichen.

Koordinierte Verweigerungen und Einzelentscheid

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Kann ein Bauvorhaben nicht bewilligt werden, kann die Bauherrschaft entscheiden, ob sie den ablehnenden Einzelentscheid oder den koordinierten Gesamtentscheid möchte oder sie das Gesuch zurückziehen will (mit allfälligem Rückbau). Wird der koordinierte Gesamtentscheid (Verweigerung) verlangt, hat die Gemeinde den kantonalen Entscheid zusammen mit der kommunalen Beurteilung formell zu eröffnen.

In einem ablehnenden Einzelentscheid wird nur der verweigerte Aspekt thematisiert. Die Gemeinde eröffnet den ablehnenden Einzelentscheid, ohne sich weiter zum Vorhaben zu äussern. Wenn der negative Einzelentscheid in Rechtskraft erwächst und es sich um eine bereits erstellte Baute oder Anlage handelt, hat die Gemeinde die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen. Ein nachgelagerter koordinierter Entscheid ist nicht notwendig.

Wenn es sich aber nur um eine teilweise Verweigerung handelt, wird das koordinierte Verfahren nach Rechtskraft des Einzelentscheides wieder aufgenommen. In der danach zu erstellenden kantonalen Gesamtverfügung werden die übrigen (bewilligungsfähigen) Teile des Baugesuchs behandelt. Im Dispositiv der Gesamtverfügung wird die Gemeinde (mit Verweis auf den negativen Einzelentscheid) zur Prüfung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands aufgefordert. Die Gemeinde eröffnet die Gesamtverfügung und prüft die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands der nicht bewilligungsfähigen Bauten.

Spezialthemen

Je nach Lage eines Bauvorhabens ist ergänzend Folgendes zu beachten:

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Freihaltezonen sind Nichtbauzonen. Bauvorhaben in Freihaltezonen bedürfen deshalb eines kantonalen Entscheides. Der Zweck der entsprechenden Freihaltezone ergibt sich aus allfälligen Zweckbestimmungen in der kommunalen Bau- und Zonenordnung sowie übergeordneten Richtplanungen.

Wenn Freihaltezonen vollständig im Siedlungsgebiet liegen (sog. innenliegende Freihaltezonen), ist für die Erteilung von raumplanungsrechtlichen Ausnahmebewilligungen nicht die Baudirektion, sondern die örtliche Baubehörde zuständig. Diesfalls sind die Art. 24 ff. RPG nicht unmittelbar als Bundesrecht, sondern kraft Verweisung im kantonalen Recht (§40 Abs. 1 PBG) bloss analog anwendbar.

Bauvorhaben innerhalb von Erholungszonen (ausserhalb Siedlungsgebiet) bedürfen keiner raumplanungsrechtlichen Bewilligung, sofern das Vorhaben dem Zonenzweck entspricht (z.B. Gartenhäuschen in Erholungszone Familiengärten). Entspricht das Vorhaben nicht dem Zonenzweck, ist eine kantonale raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung einzuholen (z.B.: Mobilfunkanlage).

Reservezonen sind Nichtbauzonen ohne Zweckbestimmung. Vorhaben in der Reservezone dürfen den richtplanerischen Absichten nicht widersprechen. Mit den Baugesuchsunterlagen hat die Gemeinde deshalb eine Stellungnahme mitzureichen, welche erläutert, ob das Vorhaben den raumplanerischen Absichten entspricht. Zonenkonforme Bewilligungen können in den Reservezonen nicht erteilt werden.

Gemäss einem Urteil des Verwaltungsgerichts (vgl. Link am Seitenende) bedürfen Vorhaben in Gestaltungsplanperimetern ausserhalb von Bauzonen grundsätzlich einer Zustimmung der entsprechenden kantonalen Fachstellen. Die Gemeinden senden mit den Gesuchsunterlagen eine Stellungnahme mit, ob das Vorhaben den Vorgaben des Gestaltungsplanes entspricht. 

Alle Baugesuche in Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen (kategorisiert als Weiler oder Landwirtschaftszone) sind der Baudirektion zur Zustimmung zuzustellen. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:

  • Die örtliche Baubehörde prüft das Baugesuch und reicht dieses wie üblich über die kantonale Leitstelle für Baubewilligungen ein.
  • Die örtliche Baubehörde hat eine Stellungnahme zur Vereinbarkeit des Vorhabens mit der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) beizulegen. Die Stellungnahme hat eine inhaltliche Auseinandersetzung mit den einschlägigen Bestimmungen zu enthalten. Ein blosser Hinweis, dass das Bauvorhaben die BZO bzw. die GPV einhält, genügt nicht.
  • Die Baudirektion entscheidet, ob das Bauvorhaben zonenkonform ist oder ob eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann und stimmt dem Vorhaben bei positivem Prüfungsresultat zu.
  • Die örtliche Baubehörde eröffnet die kantonale Zustimmung zusammen mit ihrem eigenen Beschluss.

Weitere Informationen (insbesondere auch die Checkliste für das Verfassen der kommunalen Stellungnahme) sind auf der kantonalen Webseite zu finden:

Ansprechpersonen

Bei Fragen und Anliegen zu Themen ausserhalb der Bauzonen helfen die Gebietsbetreuenden der Fachstelle Landschaft der entsprechenden Region weiter: 

Kontakt

Amt für Raumentwicklung

Adresse

Stampfenbachstrasse 12
8090 Zürich
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