Viele Abbrüche, wenig Neubauten

Im Jahr 2025 wurden rund 7800 Wohnungen in Neubauten erstellt und fast 2600 abgebrochen. Verrechnet man diese beide Zahlen, erhält man den sogenannten Wohnbausaldo. Dieser lag 2025 folglich bei rund 5200 Wohnungen. Das ist einer der tiefsten Werte in den letzten 15 Jahren und entspricht etwa 0.6 Prozent des Wohnungsbestandes im Kanton Zürich.

Für den Wohnungsmarkt besonders relevant ist der Umstand, dass der Wohnbausaldo seit 2020 fast durchs Band unter dem Durchschnitt der vergangenen 15 Jahre liegt. Zusammen mit der hohen Nachfrage nach Wohnraum führte dies zu einem deutlichen Rückgang der Leerwohnungsziffer. Ein Grund für den andauernd tiefen Wohnbausaldo sind, neben der geringen Neubautätigkeit, die vielen Abbrüche für Ersatzneubauten. Anfangs der Zehnerjahre verschwanden im Mittel rund 1500 Wohnungen pro Jahr infolge von Gebäudeabrissen, inzwischen sind es regelmässig um die 2500.

Für die mittelfristige Zukunft ist eher mit einem Anstieg der fertiggestellten Wohnungen zu rechnen. Darauf deutet das wachsende Finanzvolumen bei den Bauzeitversicherungen hin. Eine solche Versicherung muss bei Baubeginn abgeschlossen werden.

Mehr Abbrüche als Neubauten in Winterthur

Der Blick auf die Analyseregionen (vgl. Karte in folgender Grafik) zeigt, dass sich die Wohnbautätigkeit innerhalb des Kantons unterschiedlich entwickelt. In der Stadt Zürich liegt der Wohnbausaldo nach einem Einbruch in den Coronajahren wieder über dem Mehrjahresdurchschnitt, ähnlich wie in der Region entlang des Zürichsees.

Anders ist die Situation auf dem Land und in der Agglomeration. Dort resultierten in den letzten zwei Jahren rekordtiefe Werte. In Winterthur ist der Wohnbausaldo sogar negativ. Dies dürfte dazu beigetragen haben, dass das Bevölkerungswachstum in Winterthur im letzten Jahr ausserordentlich tief war.

Auf kommunaler Ebene hatten in Relation zum gesamten Wohnungsbestand die Stadt Schlieren den tiefsten Wohnbausaldo (-106 Wohnungen bzw. -1.1 Prozent) und das kleine Dägerlen, nördlich von Winterthur gelegen, den höchsten. 36 neue Wohnungen bedeuten dort ein Plus von 6.6 Prozent.

Wohnungsbau nach Immobilienmarktregionen

Kanton Zürich, Wohnungen in neuen und abgebrochenen Gebäuden, 2010–2025

Weniger Einfamilienhäuser gebaut als abgebrochen

Derzeit gibt es im Kanton Zürich rund 120'000 Einfamilienhäuser. Deren Bestand hat in den letzten zehn Jahren kaum noch zugenommen. Im letzten Jahr war der Saldo erstmals sogar knapp negativ: 2025 kamen auf 316 neugebaute Einfamilienhäuser 358 abgebrochene.

Fast die Hälfte der Abbrüche (45 Prozent) entfielen auf die Stadt Zürich. Dazu beigetragen hat der Abbruch einer genossenschaftlichen Reiheneinfamilienhaus-Siedlung am Friesenberg. An ihrer Stelle entstehen 124 Wohnungen.

Bei den neu gebauten Einfamilienhäusern entfällt wiederum fast die Hälfte (45 Prozent) auf die Landgemeinden. Das soll aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass es in den letzten Jahren sowohl auf dem Land als auch in den Agglomerationsgemeinden zu einem deutlichen Rückgang gekommen ist: Gegenüber 2010 ist die Zahl der neugebauten Einfamilienhäuser um 75 Prozent zurückgegangen. Ein Teil des grossen Preisanstiegs bei den Einfamilienhäusern dürfte denn auch darauf zurückzuführen sein, dass weniger neue Einfamilienhäuser auf den Markt kommen.

Bautätigkeit bei Einfamilienhäusern

Kanton Zürich, Neubau- und Abbruchtätigkeit, 2010–2025

Neubauwohnungen werden kleiner

Die mittlere Wohnfläche von Neubauwohnungen ist in den letzten 15 Jahren um ein Viertel geschrumpft, von 117 auf 85 Quadratmeter. Seit 2022 liegt die mittlere Wohnfläche der Neubauwohnungen sogar unter jener des gesamten Wohnungsbestands.

Dies hat verschiedene Ursachen: Erstens verschiebt sich der Schwerpunkt der Bautätigkeit hin zu kleineren Wohnungen. Während vor 15 Jahren dreimal so viele 4-Zimmer- wie 2-Zimmerwohnungen gebaut wurden, ist das Verhältnis mittlerweile ausgeglichen. Zweitens schrumpfen die Neubauwohnungen auch unter Berücksichtigung der Zimmerzahl. So ist eine neue 4-Zimmerwohnung heute 10 Quadratmeter kleiner als vor 15 Jahren. Drittens sind in den letzten zwei Jahren besonders viele Wohnungen in der Stadt Zürich entstanden, wo die Wohnflächen in der Tendenz kleiner sind als auf dem Land.

Die Wohnfläche bei den bestehenden Wohnungen hat hingegen in den letzten Jahren minim zugenommen. Das liegt daran, dass kleine Wohnungen häufiger abgebrochen wurden. Sie gehören dann nicht mehr zum Wohnungsbestand, was die mittlere Wohnfläche der noch bestehenden Wohnungen erhöht. Die beschriebene Dynamik führt dazu, dass die Wohnfläche pro Kopf im Kanton Zürich stagniert.

Entwicklung der Wohnfläche pro Kopf

Kanton Zürich, Median, 2010–2025

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