Übersicht

Viele Abbrüche, wenig Neubauten

Im Jahr 2025 wurden rund 7800 Wohnungen in Neubauten erstellt und fast 2600 abgebrochen. Verrechnet man diese beide Zahlen, erhält man den sogenannten Wohnbausaldo. Dieser lag 2025 folglich bei rund 5200 Wohnungen. Das ist einer der tiefsten Werte in den letzten 15 Jahren und entspricht etwa 0.6 Prozent des Wohnungsbestandes im Kanton Zürich.

Für den Wohnungsmarkt besonders relevant ist der Umstand, dass der Wohnbausaldo seit 2020 fast durchs Band unter dem Durchschnitt der vergangenen 15 Jahre liegt. Zusammen mit der hohen Nachfrage nach Wohnraum führte dies zu einem deutlichen Rückgang der Leerwohnungsziffer. Ein Grund für den andauernd tiefen Wohnbausaldo sind, neben der geringen Neubautätigkeit, die vielen Abbrüche für Ersatzneubauten. Anfangs der Zehnerjahre verschwanden im Mittel rund 1500 Wohnungen pro Jahr infolge von Gebäudeabrissen, inzwischen sind es regelmässig um die 2500.

Wohnungsbau im Kanton Zürich

Wohnungen in neuen und abgebrochenen Gebäuden, 2010–2025

Gebäude

Weniger Einfamilienhäuser gebaut als abgebrochen

Werden nicht Wohnungen, sondern Gebäude gezählt, zeigt sich beim Bau von Einfamilienhäusern schon länger eine Stagnation auf tiefem Niveau. Im letzten Jahr war der Wohnbausaldo erstmals sogar knapp negativ: 2025 kamen auf 316 neugebaute Einfamilienhäuser 358 abgebrochene.

Bei den Mehrfamilienhäusern, die im Kanton Zürich für den Wohnungsmarkt viel relevanter sind, resultiert zwar kein negativer Wohnbausaldo, aber ein neuer Tiefstwert.

Bautätigkeit nach Gebäudekategorie

Kanton Zürich, Neubau- und Abbruchtätigkeit, 2010–2025

Wohnungsgrössen

Mehr 2-Zimmerwohnungen

Die 2- bis 4-Zimmerwohnungen machen den Grossteil der Bautätigkeit aus. Mehr als 80 Prozent der Neubauwohnungen entfallen auf diese mittleren Wohnungsgrössen. Der Schwerpunkt verschiebt sich aber immer mehr zu Wohnungen mit kleiner Zimmerzahl: So werden 1-Zimmerwohnungen inzwischen deutlich häufiger gebaut als Wohnungen mit 6 oder mehr Zimmern.

Besonders stark ist der Anstieg des Wohnbausaldos bei den 2-Zimmerwohnungen. Er liegt inzwischen auf dem Niveau der 3-Zimmerwohnungen. Diese werden zwar weiterhin am häufigsten gebaut, aber es wird auch kein anderer Wohnungstyp so oft abgebrochen. Deutlich abgenommen hat im letzten Jahrzehnt die Netto-Bautätigkeit von Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern.

Bautätigkeit nach Zimmerzahl

Kanton Zürich, Neubau- und Abbruchtätigkeit, 2010–2025

Schrumpfende Wohnfläche in Neubauwohnungen 

Die mittlere Wohnfläche von Neubauwohnungen ist in den letzten 15 Jahren um ein Viertel geschrumpft, von 117 auf 85 Quadratmeter. Seit 2022 liegt die mittlere Wohnfläche der Neubauwohnungen sogar unter jener des gesamten Wohnungsbestands.

Dies hat verschiedene Ursachen: Erstens verschiebt sich der Schwerpunkt der Bautätigkeit (wie oben beschrieben) hin zu kleineren Wohnungen. Zweitens schrumpfen die Neubauwohnungen generell. So ist eine neue 4-Zimmerwohnung heute 10 Quadratmeter kleiner als vor 15 Jahren. Drittens sind in den letzten zwei Jahren besonders viele Wohnungen in der Stadt Zürich entstanden, wo die Wohnflächen in der Tendenz kleiner sind als auf dem Land.

Die Wohnfläche bei den bestehenden Wohnungen hat hingegen in den letzten Jahren minim zugenommen. Das liegt daran, dass kleine Wohnungen häufiger abgebrochen wurden. Sie gehören dann nicht mehr zum Wohnungsbestand, was die mittlere Wohnfläche der noch bestehenden Wohnungen erhöht. Die beschriebene Dynamik führt dazu, dass die Wohnfläche pro Kopf im Kanton Zürich stagniert.

Entwicklung der Wohnfläche 

Kanton Zürich, Median, 2010–2025

Laufende Bautätigkeit

Mittelfristig ist ein leichter Anstieg der Wohnbautätigkeit zu erwarten

Wer baut, muss eine sogenannte Bauzeitversicherung bei der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ) abschliessen. Das Versicherungsvolumen der laufenden Policen gibt deshalb einen Hinweis auf die Bautätigkeit und liefert einen Vorlaufindikator für die kurz- bis mittelfristig zu erwartende Zahl der Neubauten. Wie sich der Wohnungsbestand entwickelt, hängt aber nicht allein von der Zahl der Neubauwohnungen ab, sondern auch davon, ob die Neubauten bestehende Wohnungen ersetzen. Auch Umbauten können den Wohnungsbestand verändern.

Kantonsweit ist die Bausumme der laufenden Projekte auf den höchsten Wert seit 2020 gestiegen. Für die mittelfristige Zukunft ist deshalb mit einem Anstieg der fertiggestellten Wohnungen zu rechnen.

Regional gibt es Unterschiede beim Volumen der Bauzeitversicherungen. In der Stadt Winterthur dürfte es eine Trendumkehr geben und die Bautätigkeit wieder zulegen, wenn auch ausgehend vom derzeitigen tiefen Niveau.
Zugenommen hat die Wohnbautätigkeit auch im Umland von Winterthur sowie im Knonaueramt. Im Furttal hingegen ist der grosse Bauboom vorbei. Zwischen 2020 und 2023 hatte sich dort die Bausumme verdreifacht. Zurückzuführen ist dies auf die ausserordentlich hohe Bautätigkeit in Regensdorf. Inzwischen sind die Wohnungen jedoch weitgehend erstellt.

Laufende Wohnbautätigkeit im Kanton Zürich

Bauzeitversicherungssumme, Index 2020 Q2 = 100, inflationsbereinigt, 2020–2025

Baugesuche

Das Erstellen oder Umbauen jeglicher Art von Bauten setzt in der Regel eine Baubewilligung der zuständigen Gemeinde voraus. Dafür muss ein Baugesuch eingereicht werden, das die geplanten Bauarbeiten detailliert beschreibt.

Darstellung der aktuellen Baugesuche

Die Karte zeigt alle Baugesuche der letzten 20 Tage im Kanton Zürich. Diese Zeitspanne entspricht der gesetzlichen Einsprachefrist.

Jeder eingefärbte Standort auf der Karte repräsentiert ein Grundstück mit einem laufenden Baugesuchsverfahren.

Die Karte ermöglicht es:

• Den genauen Standort des geplanten Bauvorhabens einzusehen
• Details zum Bauvorhaben abzurufen
• Informationen über den Bauherrn zu erhalten
• Direkt zur entsprechenden Publikation im Amtsblatt zu gelangen

Weitere wichtige Nutzungshinweise sind via dem «Info»-Button am linken Rand der Karte aufrufbar.

Mehr dazu

Open Government Data (OGD)

Die Daten zu den Baugesuchen sowie das Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) sind Bestandteil der offenen Behördendaten des Kantons Zürich. Der Kanton stellt seine nicht schützenswerten Verwaltungsdaten kostenlos und in maschinenlesbaren Formaten zur freien Nutzung bereit.