Im zweiten Jahr in Folge liegt die Leerwohnungsziffer in allen Zürcher Regionen unter einem Prozent. Am höchsten ist sie im Oberland (0,95 Prozent) und am Pfannenstiel (0,90 Prozent). Die beiden grössten Städte, Zürich und Winterthur, melden etwas höhere Leerstände als in den Vorjahren. Die Leerwohnungsziffern bleiben aber mit 0,11 Prozent in Zürich respektive 0,20 Prozent in Winterthur unter dem 10-Jahres-Durchschnitt.

Neubauten stehen selten leer

Seit 2021 ist die Wohnbautätigkeit im Kanton fast durchwegs gering. Die wenigen neuen Wohnungen, die auf den Markt kamen, waren sehr gefragt. Dieses Jahr haben die Gemeinden 600 leere Neubauwohnungen (Baujahr 2024 oder später) gemeldet. Das sind zwar 120 mehr als im Vorjahr, mit 3,02 Prozent bleibt die Leerwohnungsziffer bei Neubauten aber weiterhin tief. Vor zehn Jahren lag sie bei deutlich über 6,00 Prozent. Für den diesjährigen Anstieg sind ausserdem zu grossen Teilen die Stadt Zürich und die Gemeinde Regensdorf verantwortlich. Dort war in den letzten Jahren auch die Neubautätigkeit hoch. Kantonsweit melden etwa gleich viele Gemeinden zunehmende Neubauleerstände wie abnehmende.

Leerstand bei Ein- und Mehrfamilienhäusern vergleichbar

Einer der begehrtesten Wohnungstypen ist das Einfamilienhaus. Dies erklärt, weshalb die Leerwohnungsziffer für diese Wohnform auf sehr niedrigem Niveau ist. Seit 2023 gibt es aber einen schwachen Aufwärtstrend auf das Niveau der Jahre vor Corona. Während der Pandemie war der Nachfrageüberhang nach einem Haus mit Garten besonders ausgeprägt.

Die derzeit rund 700 leeren Einfamilienhäuser entsprechen einer Leerwohnungsziffer von 0,58 Prozent, was über dem 10-Jahres-Durchschnitt liegt. Bemerkenswert ist, dass die Leerwohnungsziffer aller anderen Wohnungen seit einigen Jahren ungefähr gleich gross ist wie jene der Einfamilienhäuser. Zurzeit liegt sie mit 0,51 Prozent sogar darunter.

Alle Wohnungsgrössen gleichermassen gefragt

Abgesehen von den 2-Zimmerwohnungen sind die Leerstände bei allen Wohnungsgrössen innert Jahresfrist gestiegen. Die Veränderungen gegenüber dem Vorjahr sind aber so klein, dass man von einer beinahe unveränderten Situation sprechen muss. Weiterhin liegen die Leerwohnungsziffern der verschiedenen Wohnungsgrössen sehr nahe beieinander. Neu haben die Wohnungen mit sechs oder mehr Zimmern die höchste Leerwohnungsziffer (0,60 Prozent) und die 5-Zimmerwohnungen die zweithöchste (0,53 Prozent). Dies ist bemerkenswert, weil die grossen Wohnungen – oft Einfamilienhäuser – üblicherweise die tiefste Leerwohnungsziffer aufweisen. Ob es sich dabei um einen anhaltenden Trend oder ein einmaliges Phänomen handelt, kann noch nicht beurteilt werden. Mögliche Gründe für die Entwicklung sind: weniger gesuchte Familienwohnungen als Folge des Geburtenrückgangs, die hohen Wohnkosten senken die Nachfrage nach grossen und somit teuren Wohnungen, die Baby-Boomer-Generation zieht langsam aus den Familienwohnungen aus.

Mietwohnungsmarkt drückt Leerwohnungsziffer

Die grosse Mehrheit der Haushalte im Kanton Zürich wohnt zur Miete. Dies spiegelt sich bei den Leerständen. Mehr als 75 Prozent davon sind Mietwohnungen. Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Leerstände im Gleichschritt entwickelt. Beim Eigentum haben sie um 9 Prozent zugenommen, bei den Mietwohnungen um 10 Prozent. Schaut man aber etwas weiter zurück, zeigen sich fundamentale Unterschiede: Der Leerstand bei den Mietwohnungen liegt fast 30 Prozent unter dem 10-Jahres-Durchschnitt, beim Wohneigentum hingegen 5 Prozent darüber.

Geringe Wohnbautätigkeit in den letzten beiden Jahren

Die tiefen Leerstände zeigen, dass die Nachfrage nach Wohnraum im Kanton Zürich weiterhin hoch ist und das Wohnungsangebot damit nicht Schritt halten kann. Dies, obwohl sich das Klima auf dem Arbeitsmarkt in den letzten beiden Jahren deutlich abgekühlt hat und das Bevölkerungswachstum unter einem Prozent blieb. Dass sich der Leerstand trotzdem nur leicht erhöht hat, dürfte vor allem mit der in letzter Zeit geringen Wohnbautätigkeit zusammenhängen.

Zurzeit gibt es Hinweise auf eine Zunahme der Bautätigkeit. Das Versicherungsvolumen der laufenden Bauprojekte hat zugenommen und auch die hohen Abbruchzahlen im ersten Halbjahr 2026 weisen darauf hin, dass wohl bald Ersatzneubauten auf den Markt kommen werden. Damit sich die Situation bei gleicher Nachfrage nachhaltig entspannt, braucht es aber wohl während längerer Zeit mehr Wohnungsbau als in jüngster Zeit.

Über die Leerwohnungszählung

Die Leerwohnungszählung wird nach den Vorgaben des Bundesamts für Statistik durchgeführt. Sie erfasst bei allen Gemeinden die am 1. Juni leer stehenden Wohnungen, die entweder zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten werden. Nicht erfasst werden Wohnungen, die zwar unbewohnt, jedoch schon vermietet oder verkauft sind. Die ausgewiesenen Leerstände umfassen also nur jenen Teil des Wohnungsangebots, der nicht sofort von der Nachfrage absorbiert wird. Auf Gemeindeebene kann die Leerwohnungsziffer von Jahr zu Jahr stark schwanken, weil Neubauprojekte einen grossen Einfluss haben können. Zudem kommt es vor, dass die Gemeinden im Verlauf der Zeit ihre Erhebungsmethode anpassen.