Auf der Webseite erfahren Sie, was sich ändert, wie der Ablauf aussieht und welche Ziele damit verfolgt werden. Zudem erklären wir die Methode der Bewertung.
Ziel der Neubewertung
Im Kanton Zürich gab es die letzte allgemeine Neubewertung im Jahr 2009. Seither sind die Verkehrswerte von Liegenschaften im Kanton Zürich deutlich gestiegen. Der Hauptgrund dafür ist die Entwicklung der Landwerte.
Das Ziel der allgemeinen Neubewertung 2026 der Liegenschaften im Kanton Zürich ist die Sicherstellung einer bundesrechtskonformen, gleichmässigen und aktuellen Besteuerung.
Ablauf der Neubewertung
Inkrafttreten der Weisung 2026
Der Regierungsrat des Kantons Zürich hat am 28. August 2024 die Weisung 2026 erlassen. Diese tritt am 1. Januar 2026 in Kraft und gilt ab Steuerperiode 2026. Zu beachten ist zudem die vom Regierungsrat am 12. November 2025 verabschiedete Übergangsregelung zur Weisung 2026, welche infolge der künftigen Abschaffung des Eigenmietwertes nötig wurde.
Betroffene Liegenschaften
Es werden sämtliche Liegenschaften neu bewertet, welche schematisch-formelmässig zu bewerten sind. Dies betrifft u.a.
- Unüberbautes Land
- Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken
- Mehrfamilien- und Geschäftshäuser
- Industrielle oder gewerbliche Liegenschaften
Versand der Bewertungen
Die Gemeindesteuerämter erstellen die Liegenschaftenneubewertungen 2026 und senden sie den Eigentümern von Liegenschaften im Kanton Zürich im Januar 2027 zu. Bei unterjährigem Beginn oder Wegfall der Steuerpflicht während der Steuerperiode 2026, werden die entsprechenden Bewertungen bereits im Verlauf des Jahres 2026 erstellt. Nutzniesser und Wohnrechtsberechtigte müssen die für sie massgeblichen Werte bei den Eigentümern in Erfahrung bringen.
Deklaration der neuen Werte
Grundsätzlich müssen die von den Gemeindesteuerämtern festgelegten Werte deklariert werden.
Da es sich bei den Bewertungen nicht um anfechtungsfähige Verfügungen handelt, können Einwendungen erst mit der Deklaration in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Allfällige Einwendungen müssen begründet und nachgewiesen werden z. B. durch ein Bewertungsgutachten.
Aufgrund der rechtlichen Vorgaben müssen die Steuerwerte von Liegenschaften zwischen 70 und 100% des Verkehrswerts und die Eigenmietwerte zwischen 60 und 70% der Marktmiete liegen.
Was ist neu?
- Lageklassen wurden aktualisiert und erweitert
- Landwerte wurden an den Markt angepasst
- Neubauwert und Altersentwertung wurden angepasst
- Stockwerkeigentum in Hochhäusern wird individuell geschätzt
- Zweifamilienhäuser werden wie Einfamilienhäuser bewertet
- Kapitalisierungssätze für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser sind pro Gemeinde festgesetzt
- Für Neubauten gelten Ableitungssätze für Eigenmietwerte pro Gemeinde
- Praxis bei Liegenschaften im Ausland und der Repartitionsfaktor werden beibehalten
Verwenden Sie die Akkordeon-Bedienelemente, um die Sichtbarkeit der jeweiligen Panels (unterhalb der Bedienelemente) umzuschalten.
Wie bisher werden die Grundstücke innerhalb einer Gemeinde bestimmten Lageklassen zugeordnet. Die bestehenden Lageklassenpläne (Stand 2019) wurden in jeder Gemeinde durch die externe Sachverständige systematisch überprüft und wo notwendig angepasst. In mehreren Gemeinden wurde die Anzahl der Lageklassen erhöht.
Die Festlegung der Lageklassen basiert wie bisher hauptsächlich auf folgenden Kriterien:
- Immissionen
- Aussicht / Besonnung
- Infrastruktur
- Verkehrsanbindung
- Zonierung / Umgebung
Die Lageklassenpläne sind auf dem GIS-Browser des Kantons Zürich publiziert.
Die von der Finanzdirektion beauftragte externe Sachverständige hat die steuerlichen Landwerte überprüft und neu ermittelt. Die Landwerte sind im Anhang zur Weisung 2026 enthalten.
Der Anstieg der Immobilienwerte seit 2009 ist hauptsächlich auf die Entwicklung der Landwerte zurückzuführen.
Neubauwert Indexierung
Der Neubauwert ist gemäss der Weisung 2026 neu auf 1120% des von der Gebäudeversicherung Kanton Zürich festgelegten Basiswerts festgesetzt.
Zeitbauwert - Altersentwertung für EFH und StWE
Die Altersentwertung wird bei der allgemeinen Neubewertung in der Regel berechnet vom Erstellungsjahr bis zum Kalenderjahr 2026. Sie beträgt pro Jahr 1% des Neubauwertes, gemäss der Weisung 2026 neu jedoch höchstens 40% (bisher maximal 30%).
Bei Stockwerkeigentum in Hochhäusern (Wohngebäuden mit mehr als 8 Stockwerken) wird aufgrund der hohen baulichen Dichte gemäss Weisung 2026 eine individuelle Schätzung vorgenommen.
Beträgt der Formelwert zwischen 70% und 100% des individuellen Schätzwertes, ist der Formelwert massgebend.
Für den Eigenmietwert sieht die Weisung 2026 ebenfalls eine individuelle Schätzung vor, sofern der Formelwert ausserhalb der rechtlichen Vorgaben liegt.
Abschaffung Eigenmietwert: Für den Eigenmietwert hat der Regierungsrat am 12. November 2025 die Übergangsregelung erlassen.
Zweifamilienhäuser, die nicht als Stockwerkeigentum ausgestaltet sind, werden wie Einfamilienhäuser bewertet.
Aufgrund der unterschiedlichen Marktentwicklung seit der letzten Weisung 2009 wurde in der Weisung 2026 für jede Gemeinde ein Kapitalisierungssatz für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser festgelegt. Diese sind im Anhang zur Weisung 2026 aufgeführt.
Der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft kann mit dem Hilfsblatt Mehrfamilien- und Geschäftshäuser berechnet werden.
Formulare
Bitte laden Sie die ausfüllbaren Formulare zuerst runter und öffnen Sie diese dann zur Bearbeitung mit dem Adobe Reader. In den PDF-Viewern der Browser kann es zu Fehlern kommen.
Mit der Weisung 2026 wurde neu für jede Gemeinde einen Ableitungssatz für Einfamilienhäuser und auch für Stockwerkeigentum festgelegt. Diese sind im Anhang zur Weisung 2026 aufgeführt.
Abschaffung Eigenmietwert: Für den Eigenmietwert hat der Regierungsrat am 12. November 2025 die Übergangsregelung erlassen.
Die Bewertung von Liegenschaften im Ausland wird nicht in der Weisung 2026 geregelt. Die rechtlichen Bandbreiten gelten auch für Liegenschaften im Ausland (Vermögenssteuerwert 70 – 100% des Verkehrswerts / Eigenmietwert 60 – 70% der Marktmiete). Praxisgemäss wird der steuerbare Eigenmietwert von im Ausland gelegenen Liegenschaften wie bisher mit 3.5% (Einfamilienhaus) resp. 4.25% (Stockwerkeigentum) des Verkehrswertes geschätzt.
Der Repartitionsfaktor für den Kanton Zürich bleibt bei 115%.
Methode der Bewertung
Die Liegenschaften werden im Kanton Zürich wie bisher schematisch, formelmässig bewertet. Die massgebenden Grundlagen wurden unter Beizug von Sachverständigen ermittelt und sind in der Weisung 2026 enthalten. Die bisherigen Bewertungsmethoden werden beibehalten. Für viele Liegenschaften basiert die Bewertung auf Land- und Zeitbauwerten.
Landwert
Der Landwert steht im Anhang der Weisung. Der Lageklassenplan ist im GIS-Browser des Kantons Zürich veröffentlicht. Der Neubauwert beträgt 1120 % des Basiswerts der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich.
Zeitbauwert
Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprechenden Altersentwertung. Die Altersentwertung wird bei der allgemeinen Neubewertung in der Regel berechnet vom Erstellungsjahr bis zum Kalenderjahr 2026. Sie beträgt pro Jahr 1% des Neubauwerts, jedoch höchstens 40%.
Verwenden Sie die Akkordeon-Bedienelemente, um die Sichtbarkeit der jeweiligen Panels (unterhalb der Bedienelemente) umzuschalten.
Der Verkehrswert von Einfamilienhäusern sowie Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken wird nach den folgenden Formeln berechnet:
- Einfamilienhäuser: Landwert + Zeitbauwert
- Stockwerkeigentum: Landwertanteil + Zeitbauwertanteil
Die Eigenmietwerte bestimmen sich durch die Multiplikation der im Anhang der Weisung 2026 aufgeführten Ableitungssätze mit dem Land- und Zeitbauwert bzw. Land- und Zeitbauwertanteil. Für jede Gemeinde wurde ein Ableitungssatz für Einfamilienhäuser und auch für Stockwerkeigentum festgelegt.
Abschaffung Eigenmietwert: Für den Eigenmietwert hat der Regierungsrat am 12. November 2025 die Übergangsregelung erlassen.
Mehrfamilien- und Geschäftshäuser sowie Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken sind zum Ertragswert zu bewerten. Als Mehrfamilienhäuser gelten Liegenschaften mit mehr als zwei Wohneinheiten. Für Zweifamilienhäuser, die nicht als Stockwerkeigentum ausgestaltet sind, gelten die Regeln für Einfamilienhäuser. Zur Ermittlung des Ertragswerts von Mehrfamilienhäusern ist der Ertrag der Liegenschaft zu kapitalisieren. Mit der Weisung 2026 wurde neu für jede Gemeinde ein Kapitalisierungssatz festgelegt. Dieser ist im Anhang aufgeführt.
Der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft kann mit dem Hilfsblatt Mehrfamilien- und Geschäftshäuser berechnet werden.
Formulare
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Als industriell oder gewerblich gelten unter Einschluss von Lagerhäusern diejenigen Liegenschaften, die ausschliesslich einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen und deren Wert durch diese Benutzungsart bestimmt wird. Der Verkehrswert von industriellen oder gewerblichen Liegenschaften wird nach der folgenden Formel berechnet:
Industrielle oder gewerbliche Liegenschaften: Landwert + Zeitbauwert
Die Altersentwertung von industriellen oder gewerblichen Liegenschaften wird bei der allgemeinen Neubewertung in der Regel berechnet vom Erstellungsjahr bis zum Kalenderjahr 2026. Sie beträgt bei:
- normaler Abnützung: 2% pro Jahr bis zum Restwert von 30%,
- besonders starker Abnützung: 3% pro Jahr bis zum Restwert von 0%.
Baurechtsnehmer
Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken bzw. industriellen oder gewerblichen Bauten:
- Vermögenssteuerwert: Zeitbauwert der Gebäude
- Eigenmietwert: siehe Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum
Mehrfamilien- oder Geschäftshäuser:
- Vermögenssteuerwert: Differenz zwischen kapitalisiertem Ertragswert und kapitalisierten Baurechtszinsen.
- Eigenmietwert im MFH: Für die selbst genutzten Liegenschaften und Wohnungen sind 70% der Marktmiete massgebend.
Baurechtsgeber
Für den Baurechtsgeber bilden die kapitalisierten Baurechtszinsen den Vermögenssteuerwert. Der Baurechtszins ist in Anwendung der Kapitalisierungssätze jeder Gemeinde gemäss Anhang zur Weisung, jeweils vermindert um 2 Prozentpunkte, zu kapitalisieren.
Abschaffung Eigenmietwert – Übergangsregelung
An der eidgenössischen Volksabstimmung vom 28. September 2025 wurde der Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften angenommen. Als Folge davon wird auch das Bundesgesetz vom 20. Dezember 2024 über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (BBl 2025 23) in absehbarer Zeit in Kraft treten. Das Datum des Inkrafttretens wird der Bundesrat bestimmen.
Ab dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung gehören die Eigenmietwerte von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum nicht mehr zum steuerbaren Einkommen. Aufgrund des nun beschlossenen Systemwechsels bei der Wohneigentumsbesteuerung ist eine vorübergehende Erhöhung der Eigenmietwerte nicht angezeigt.
Der Regierungsrat hat mit der Übergangsregelung vom 12. November 2025 zur Weisung 2026 folgendes entschieden:
- Für Liegenschaften mit Erstellungsjahr vor 31.12.2025 sind keine neuen Eigenmietwerte festzusetzten und es gelten weiterhin die bisherigen Eigenmietwerte gemäss Weisung 2009.
- Für Liegenschaften mit Erstellungsjahr ab 1.1.2026 sind die Eigenmietwerte gemäss Weisung 2026 zu ermitteln. Auf den so ermittelten Werten ist ein Pauschalabzug von 10% vorzunehmen.
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