Im Kanton Zürich bestehen heute über 300 Kleinsiedlungen ausserhalb des grafischen Siedlungsgebiets gemäss kantonalem Richtplan. Als Kleinsiedlungen gelten grössere aussenliegende Ortsteile, Weiler und andere Gebäudegruppen, die nicht oder nur noch teilweise landwirtschaftlich genutzt werden. Die historisch gewachsenen Kleinsiedlungen bilden einen wichtigen Bestandteil des Landschaftsbildes im Kanton Zürich und sollen in dieser Form erhalten bleiben.

Gemäss den rechtskräftigen Bau- und Zonenordnungen der Gemeinden sind 275 dieser Kleinsiedlungen den Kernzonen oder Weilerkernzonen zugewiesen. Diese Zonenzuteilung ist in einigen Fällen nicht korrekt. Gemäss kantonalem Richtplan gelten die Zonierungen für Weiler als Nichtbauzonen, in welchen Neubauten auszuschliessen sind. Heute sind aber einige Zonierungen als Bauzonen ausgestaltet und lassen Neubauten zu. Diese Situation muss infolge der übergeordneten Vorgaben bereinigt werden.

Die Baudirektion hat daher das Projekt «Überprüfung der Kleinsiedlungen im Kanton Zürich» gestartet. Neu soll im PBG eine Weilerzone eingeführt werden. Zusätzlich soll der kantonale Richtplan zu den Kleinsiedlungen angepasst werden.

Sämtliche Baugesuche zu Vorhaben in den Kleinsiedlungen, die in Anhang 1 und 2 VKaB aufgeführt sind, müssen der Baudirektion über die Leitstelle zusammen mit einer kommunalen Stellungnahme zur Zustimmung eingereicht werden. Für die Gemeinden wird eine Checkliste für das Verfassen der kommunalen Stellungnahme zur Verfügung gestellt.

Bauvorhaben in Kleinsiedlungen innerhalb der Bauzonen gemäss Anhang 3 VKaB präjudizieren die beschlossene Verordnung nicht nachteilig und müssen deshalb dem Kanton nicht zur Zustimmung eingereicht werden.

In den Kleinsiedlungen gemäss Anhang 3 VKaB sind Anpassungen am Planungsrecht (Zonenplan und Bau- und Zonenordnung) möglich, soweit keine anderen übergeordneten Vorgaben entgegenstehen. Anpassungen am Planungsrecht der Kleinsiedlungen gemäss Anhang 1 und 2 sind hingegen erst wieder genehmigungsfähig, wenn die notwendigen Grundlagen im kantonalen Richtplan sowie im PBG rechtmässig vorliegen.

Die Kriterien für die Zuteilung sowie die Beschreibung aller Kleinsiedlungen kann den unten aufgeführten Dokumenten entnommen werden. 

Der Regierungsrat hat am 7. März 2023 die Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen (VKaB) erlassen (vgl. RRB Nr. 274/2023). Gegen diese Verordnung gingen mehrere Beschwerden beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich ein. Die ursprünglich vorgesehene Inkraftsetzung auf den 1. Juni 2023 war daher nicht möglich.

Der Regierungsrat hat weiter am 26. November 2025 eine Anpassung der Anhänge der VKaB beschlossen (RRB Nr. 1233/2025), um die Anhänge mit der regierungsrätlichen Vorlage zu den Weilern im kantonalen Richtplan abzustimmen. Gegen diesen Beschluss wurden keine Rechtsmittel eingelegt. Zudem wurden in der Zwischenzeit alle Beschwerden gegen den RRB aus dem Jahr 2023 vom Verwaltungs- bzw. Bundesgericht abgewiesen.

Der Regierungsrat hat am 25. Februar 2026 (RRB Nr. 159/2026) die erneute Inkraftsetzung der VKaB mit den Anhängen gemäss der Fassung vom 26. November 2025 beschlossen und zwar per 1. Juni 2026.

Die VKaB setzt für die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen provisorische kantonale Nutzungszonen fest und regelt bis zur rechtskräftigen Änderung des kantonalen Richtplans, des Planungs- und Baugesetzes (PBG) sowie der kommunalen Nutzungsplanung die Verfahrensvorschriften für das Baubewilligungsverfahren sowie die Bau- und Nutzungsvorschriften für die Beurteilung von Bauvorhaben in Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen. In den Anhängen 1-3 ist ersichtlich, welche Kleinsiedlungen einer provisorischen kantonalen Weilerzone, einer provisorischen kantonalen Landwirtschaftszone oder der Bauzone zugewiesen wurden.

In den provisorischen kantonalen Weilerzonen dürfen weiterhin Ersatzbauten erstellt werden. Auch die Umnutzung bestehender Gebäude ist unter Berücksichtigung der in der Verordnung genannten Einschränkungen weiterhin möglich. Neubauten sind hingegen nicht mehr zulässig. Davon ausgenommen sind betriebsnotwendige landwirtschaftliche Neubauten sowie Kleinbauten und Anbauten, soweit die Nutzung nicht in bestehenden Gebäuden untergebracht werden kann.

Was ist der Unterschied zwischen Kleinsiedlungen und Weilern?

Die Baudirektion verwendet den Begriff «Kleinsiedlungen» als Überbegriff für sämtliche Kleinsiedlungsformen, die heute gemäss kantonalem Richtplan ausserhalb des grafischen Siedlungsgebiets liegen. Unter die Kleinsiedlungsformen fallen grössere aussenliegende Ortsteile, Weiler und andere Gebäudegruppen, die nicht oder nur noch teilweise landwirtschaftlich genutzt werden.

Weiler sind Kleinsiedlungen mit traditioneller bäuerlicher Siedlungsstruktur, welche die Kriterien für Weilerzonen nach Art. 33 RPV erfüllen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung umfassen Weiler mindestens fünf bis zehn bewohnte Gebäude, weisen einen historischen Siedlungsansatz auf, zeichnen sich durch ein geschlossenes Siedlungsbild aus und sind von der Hauptsiedlung klar abgetrennt. Bei der Weilerzone handelt es sich von Bundesrechts wegen um Nichtbauzonen. Weiler gelten als Unterform der Kleinsiedlungen.

Wie wird mit allfälligen finanziellen Einbussen der betroffenen Grundstücke in Kleinsiedlungen, die gemäss heutiger rechtskräftig genehmigter BZO einer Bauzone zugewiesen sind und künftig in eine Weilerzone nach Art. 33 RPV oder eine Landwirtschaftszone zu überführen sind, umgegangen?

Die mit der Verordnung eintretenden Einschränkungen der baulichen Nutzungsmöglichkeiten sind zeitlich befristet. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung bejaht bei lediglich temporären Eigentumsbeschränkungen eine materielle Enteignung nur, wenn sie während eines längeren Zeitraums andauern. Bei einer Geltungsdauer bis zu zehn Jahren ist dies in der Regel nicht der Fall. Da die Anpassung der kommunalen Bau- und Zonenordnungen in kürzerer Frist erfolgen soll, bewirkt die kantonale Übergangsregelung keine materielle Enteignung.

Der Regierungsrat des Kantons Zürich vertritt aufgrund des heutigen Kenntnisstandes die Haltung, dass es sich bei der definitiven Zuweisung von Grundstücken in Kleinsiedlungen zur Nichtbauzone in der Regel um entschädigungslose Nichteinzonungen handelt.

Welche Ansprüche stellt die Baudirektion an den Umfang der Stellungnahme der Gemeinde zum Bauvorhaben?

Die örtliche Baubehörde hat sich in ihrer Stellungnahme inhaltlich mit den einschlägigen Bestimmungen auseinanderzusetzen. Den Gemeinden wird als Vollzugshilfe für diese Prüfung eine Checkliste für das Verfassen der kommunalen Stellungnahme zur Verfügung gestellt.

Der Detaillierungsgrad der Stellungnahme kann sich an der Grösse bzw. Komplexität des Bauvorhabens orientieren. Grundsätzlich gilt: Bei grossen bzw. umfangreichen und komplexen Bauvorhaben (beispielsweise Ersatzbauvorhaben oder Zweckänderung) wird seitens Baudirektion eine detaillierte Befassung der Gemeinde gewünscht. Bei kleinen und untergeordneten Bauvorhaben genügt ein Hinweis, dass die Vorgaben eingehalten sind.

In welcher Form erteilt die Baudirektion einem Bauvorhaben ihre Zustimmung?

Die Zustimmung wird in Form einer Gesamtverfügung erteilt. Die Gesamtverfügung mit der kantonalen Zustimmung (und allfälligen weiteren kantonalen Bewilligungen) ist durch die örtliche Baubehörde zusammen mit ihrem eigenen Beschluss zu eröffnen. Für die Zustimmungserteilung werden derzeit keine Gebühren (vorbehalten anderer Prüfbelange gemäss BVV) erhoben.

Wie ist das Zusammenspiel zwischen der örtlichen Baubehörde und der Baudirektion bei der Erteilung baurechtlicher Auskünfte für Bauvorhaben in Kleinsiedlungen?

Es besteht die Möglichkeit, ein Bauvorhaben im Rahmen einer Voranfrage durch die zuständigen Behörden prüfen zu lassen. Dieses Vorgehen ermöglicht der Bauherrschaft, das Vorhaben bereits vor der Baueingabe mit der zuständigen Behörde vorzubesprechen. Baurechtliche Auskünfte der örtlichen Baubehörde und der Baudirektion sind zu koordinieren, damit eine gleichzeitige Rückmeldung an die Bauherrschaft erteilt werden kann.

Wie lange ist die Bearbeitungsdauer für die Erteilung einer Zustimmung durch die Baudirektion?

Die Erteilung einer Zustimmung durch die Baudirektion erfolgt innerhalb der ordentlichen Fristen, d.h. innerhalb von zwei Monaten. Bei kleineren Bauvorhaben wird angestrebt, die Zustimmung innerhalb eines Monats erteilen zu können. Damit die Baudirektion diese Fristen einhalten kann, ist sie darauf angewiesen, dass die Gemeinde frühzeitig ihre Stellungnahme beim Kanton einreicht.

Bis wann ist geklärt, ob die Kleinsiedlungen einer Bauzone, einer künftigen Weilerzone bzw. einer Landwirtschaftszone zuzuteilen sind?

Mit der Verordnung über die Kleinsiedlungen im Kanton Zürich erfolgt eine provisorische Zuteilung. Die definitive Klärung, ob Kleinsiedlungen einer künftigen Weilerzone bzw. einer Landwirtschaftszone zuzuteilen sind, erfolgt im Rahmen der laufenden Richtplanrevision 2022 zu den Kleinsiedlungen und schliesslich grundeigentümerverbindlich in den Bau- und Zonenordnungen der Gemeinden. Die Anpassung des kantonalen Richtplans ist derzeit in der Zuständigkeit des Kantonsrats. Im Anschluss werden die Gemeinden ihre Nutzungsplanungen an die übergeordneten Vorgaben anzupassen haben. Die Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen wird solange gelten, bis die angepassten Bau- und Zonenordnungen der Gemeinden in Kraft treten werden.