2014 kürte eine Jury das Wort «Dichtestress» zum Unwort des Jahres für die Schweiz und begleitete die Wahl mit den Worten «wer gleichsam einen Gartenhag um unser Land errichten möchte und in der beschaulichen Schweiz über ‹Dichtestress› klage, habe noch nie solchen erlebt». Dichtestress entsteht jedoch in der Regel nur dort, wo es tatsächlich dicht ist. Doch wo ist es dicht und wie äussert sich Dichte in der Stadt und auf dem Land?

Tatsache ist, dass in den letzten zehn Jahren im Kanton Zürich zwischen 8›000 und 11›500 Wohnungen pro Jahr gebaut wurden und gleichzeitig die Einwohnerzahl um rund 190›000 zugenommen hat. Sowohl Bautätigkeit als auch Bevölkerungswachstum verteilen sich ungleich innerhalb des Kantons, und entsprechend sind die Entwicklungen nicht überall im gleichen Mass wahrnehmbar.

Grösser und enger bauen in urbanen Räumen

Dichte verändert sich vor allem dort, wo enger und höher gebaut wird als in der jeweiligen Umgebung. Die Schwerpunkte des Wohnungsbaus liegen in den bereits eher städtischen Kantonsteilen – in den im kantonalen Raumordnungskonzept bezeichneten Handlungsräumen «Stadtlandschaft» und «urbane Wohnlandschaft».

Konzentration der Neubautätigkeit

Konzentration von fertiggestellten Wohnungen, Kanton Zürich, 2000 - 2014

Innerhalb dieser Gebiete haben grosse Bauprojekte bzw. eine Vielzahl an kleineren Bauprojekten dazu geführt, dass sich Dichte im Stadtbild und in der Nutzung der Räume niederschlägt. Das Richti-Areal in Wallisellen, Neu-Oerlikon, das Bahnhofsumfeld von Dietikon oder Teile Schlierens sind Beispiele für Räume, die sich durch eine sehr grosse Dichte im Wohnungsbau auszeichnen.

Der Anstieg der Wohnungsdichte hängt unter anderem auch damit zusammen, dass besonders in der Stadtlandschaft immer dichtere Bauformen zum Zug kommen und heute deutlich mehr Wohnungen in einem Gebäude unterkommen als zur Jahrtausendwende. Neubauentwicklungen in der Stadtlandschaft nehmen zudem einen immer grösseren Anteil an der Gesamtentwicklung ein. So ist der Anteil der Stadtlandschaft am Wohnungsneubau seit der Jahrtausendwende um mehr als 10 Prozent angestiegen, sodass aktuell fast jede zweite Wohnung an zentralen Lagen erstellt wird.

Entwicklung der Wohnungszahlen je Gebäude

Durchschnittliche Wohnungszahlen nach Handlungsräumen und Baujahr, Kanton Zürich, 2000-2014

Mehrfamilienhäuser in ländlichen Gebieten auf dem Vormarsch

Dass jedoch nicht nur in den bereits urbanen Räumen des Kantons dicht oder zumindest dichter gebaut wird, zeigt sich, wenn man die Veränderungen im Gebäude- und Wohnungsmix beobachtet. Besonders in eher ländlichen Räumen verliert das Einfamilienhaus zugunsten von Mehrfamilienhäusern immer mehr an Bedeutung. In der «Naturlandschaft» und der «Kulturlandschaft» werden seit 2007 bzw. 2009 mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern erstellt als in Einfamilienhäusern – Tendenz steigend. Dies liegt zum einen daran, dass viele Einfamilienhauszonen heute weitgehend bebaut sind, was die Ausnutzung von vorhandenen Flächenreserven in den Mehrfamilienhauszonen begünstigt. Zum anderen haben viele Gemeinden die Vorteile einer kompakten Siedlungsentwicklung erkannt – etwa eine Belebung der Ortszentren oder eine bessere Ausnutzung der Infrastruktur.

Gebäude- und Wohnungsmix

Anteil Wohnungsbestand nach Gebäudekategorie und Handlungsraum, Kanton Zürich, 2000 - 2014

Trotz Verdichtung verändern sich die baulichen Mittel ausserhalb der «Stadtlandschaft» nur langsam. Dies liegt vor allem daran, dass vielfach die immer gleichen Gebäudetypen genutzt werden. Das Mehrfamilienhaus von heute unterscheidet sich beispielsweise nur in seinem Volumen wesentlich vom Mehrfamilienhaus der Jahrtausendwende – andere Merkmale, wie die Zahl der Geschosse und Wohnungen, sind dagegen weitgehend stabil. Es wird sich zeigen, inwieweit dieses Mittel der städtebaulichen Entwicklung ausreicht, um adäquat auf die unterschiedlichen raumplanerischen Herausforderungen in Stadt und Land reagieren zu können.

(Medienmitteilung der Direktion der Justiz und des Innern)