Gegenwärtig werden im Kanton Zürich pro Jahr über 1'000 Wohnungen abgebrochen. Das sind mehr als drei Mal so viele wie in den 1990er-Jahren (vgl. Grafik 1). Die Renaissance des Abbruchs ist nicht nur in der Stadt, sondern auch ausserhalb zu beobachten. Ein beträchtlicher Teil der abgebrochenen Gebäude stammt aus den 1960er- und 1970er-Jahren, als in der Agglomeration viele energetisch ungünstige Überbauungen entstanden.

An Stelle der abgebrochenen Wohngebäude und auf ehemaligen Industriegebieten wie Neu-Oerlikon, Zürich-West oder dem Sulzerareal entstanden in den letzten Jahren zahlreiche Neubauten. Insgesamt summierte sich der Ersatzneubau auf 9'300 Wohnungen, davon 3'700 in der Stadt Zürich und 5'600 im übrigen Kanton. Damit hat die sogenannte innere Verdichtung – die bauliche Expansion ohne Ausdehnung des Siedlungsgebiets zur Schonung der Landschaft – im Kanton Zürich grosse Fortschritte gemacht.

Drei mal so viele Wohnungen – 26'000 Einheiten – entstanden im gleichen Zeitraum auf unüberbautem Land, entweder am Siedlungsrand oder aber durch die Schliessung von Baulücken im Siedlungsinnern (Die Quantifizierung von Neubauten in Siedlungslücken ist mit den vorliegenden Daten nicht möglich) (vgl. Grafik 2).

In der Stadt Zürich, wo insgesamt fast 40 Prozent aller kantonalen Ersatzneubauten entstanden, hat die bauliche Verdichtung klares Übergewicht erlangt. Hier wurden im Untersuchungszeitraum nicht nur viele Wohngebäude und ganze Siedlungen ersetzt, sondern auch grosse ehemalige Industriebrachen neu bebaut. Dies obwohl in der Stadt gleichzeitig auch Neuüberbauungen stark verbreitet waren.

Viel Stockwerkeigentum an zentralen Lagen

Wohngebäude werden nur abgebrochen, wenn dies ökonomisch sinnvoller ist als ein Umbau oder Ausbau der Altbauten. Neubauten sind grundsätzlich teurer als Sanierungen, versprechen aber zeitgemässe Wohnungsgrundrisse und bessere energetische Werte. Zudem erlauben Ersatzneubauten die maximale Ausschöpfung allfälliger Nutzungsreserven.

Dementsprechend konzentrierte sich der Ersatzneubau mehrheitlich an zentralen, eher hochpreisigen Lagen der Stadt Zürich und des unteren Zürichsees. Durchschnittlich wurde jede abgebrochene Wohnung durch zwei neue ersetzt. Beim Ersatzneubau von Wohnbauten kam die zusätzlich geschaffene Fläche weitgehend dem Stockwerkeigentum zugute (vgl. Grafik 3a).

Der Mietwohnungsbau konzentrierte sich in der Untersuchungsperiode besonders stark auf unüberbautem Land. Viele Mietobjekte wurden in Zürich-Nord und im Einzugsgebiet der Glattalbahn gebaut (vgl. Grafik 4). Vor allem im Zusammenhang mit der Umnutzung ehemaliger Industrieareale entstanden aber auch durch Ersatzneubau zusätzliche Mietwohnungen in grosser Zahl (vgl. Grafik 3b).

Wenig berührt vom Trend zum Ersatzneubau zeigt sich der Einfamilienhausbau. Er findet fast nur auf unbebautem Land statt. Allgemein ist in der Agglomeration ein Rückgang des Einfamilienhausbaus zu beobachten. Auf dem Land entsteht aber immer noch fast die Hälfte der Wohnflächenzunahme durch den Bau von Einfamilienhäusern auf unüberbauten Bauzonen.

Der rückläufige Einfamilienhausbau wird durch die wachsende Verbreitung des Stockwerkeigentums – sowohl in Neuüberbauungen wie auch durch Ersatzneubau – mehr als kompensiert. Jedes Jahr werden zudem etwa 600 Mietwohnungen in Stockwerkeigentum umgewandelt, oft im Zusammenhang mit anstehenden Sanierungen der Bausubstanz. Das führte dazu, dass sich die Zürcher Wohneigentumsquote in den letzten fünf Jahren von 27 auf 29 Prozent erhöhte. Gerade an zentralen, früher durch Mietwohnungen geprägten Lagen, gewinnt heute das Stockwerkeigentum an Bedeutung.

Über den Bericht

Die Untersuchung basiert auf dem kantonalen Gebäude- und Wohnungsregister (GWR-ZH). Das qualitativ hochwertige und kleinräumig verfügbare Datenmaterial ermöglicht detaillierte Analysen zur Erneuerung und Verdichtung der Bausubstanz. Die Untersuchung konzentriert sich auf den Zeitraum zwischen Ende 2003 und Ende 2008. Für diese Zeitpunkte wurde ein konsolidierter Gebäudedatensatz erarbeitet, der vollständige Informationen über die Anzahl Wohnungen, die Wohnfläche und das Gebäudevolumen umfasst.

statistik.info 03/2010. Ersatzneubau von Wohnungen immer wichtiger – Wohnbautätigkeit und bauliche Verdichtung im Kanton Zürich 2003-2008. Zusammen mit detaillierten Tabellen auf kleinräumiger Stufe online verfügbar auf der Website des Statistischen Amts des Kantons Zürich unter www.statistik.zh.ch.

(Medienmitteilung der Direktion der Justiz und des Innern)