Die Finanzkrise, die im Herbst 2008 von den Banken auf die Gesamtwirtschaft übergriff und zu einer tiefen Rezession führte, hat noch nicht vollständig auf den Zürcher Immobilienmarkt durchgeschlagen. Die wirtschaftlichen Verwerfungen von 2008 trafen hierzulande auf eine boomende Wirtschaft und einen florierenden Immobilienmarkt. Die Immobilienpreise hatten zuvor durchwegs nach oben tendiert und Mitte 2008 neue Höchstwerte erreicht. Vor allem am Zürichsee machten sich auf dem Immobilienmarkt zunehmend Überhitzungserscheinungen in Form starker Preissteigerungen im Hochpreissegment bemerkbar.

Die Finanzkrise begann sich vom dritten Quartal 2008 an auf dem Liegenschaftsmarkt auszuwirken. Als erstes wurde eine Mengenreduktion auf dem Bodenmarkt sichtbar. Die potenziellen Käufer warteten erst einmal ab. In den Hochpreisregionen am Zürichsee begannen die Preise zu stagnieren und sich bald rückwärts zu entwickeln. Vom Bauland griff diese Entwicklung auf die Einfamilienhauspreise über. Besser hielt sich das Stockwerkeigentum, aber auch hier ist ab 2009 ein – vorerst geringer – Preisrückgang sichtbar.

Ausserhalb des Zürichseegebiets blieb der Markt trotz Rezession erstaunlich robust. Sowohl die Preise von Wohnbauland als auch von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum blieben konstant oder stiegen sogar noch etwas an.

Im kommerziell orientierten Segment des Liegenschaftsmarkts, dem Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Geschäftsliegenschaften, wirkte sich die Krise mit Verzögerung aus, denn die Auftragsbücher der Unternehmen waren vorderhand noch voll und viele Transaktionen längerfristig angebahnt. Vorab die Stadt Zürich erlebte 2008 einen deutlichen Aufschwung. Seit dem Jahresbeginn 2009 konsolidierte sich das hohe Handelsvolumen in der Stadt, während auf dem Land ein starker Rückgang des Handels mit kommerziellen Liegenschaften beobachtet werden kann.

Liegenschaftsmarkt vom Altbau geprägt

Der Liegenschaftsmarkt ist deutlich stärker durch Altbauten dominiert als gemeinhin angenommen: Im Jahr 2008 waren 80 Prozent der 2500 verkauften Einfamilienhäuser fünf oder mehr Jahre alt. Das Stockwerkeigentum ist demgegenüber zwar stärker durch den Neubau geprägt, aber auch hier liegt der Anteil der älteren unter den verkauften Wohneinheiten mittlerweile bei 40 Prozent. In beiden Segmenten nimmt die Zahl der verkauften Altbauten tendenziell zu.

Was die Neubauten betrifft, gelangt kaum die Hälfte aller fertiggestellten Einfamilienhäuser auf den Markt. Die neuen Häuser werden entweder vermietet, oder sie gehören schon im Moment der Fertigstellung dem Bewohner, teilweise weil er selbst als Bauherr auftrat oder weil er das Objekt bereits ab Plan kaufte.

Im kommerziellen Bereich des Liegenschaftsmarktes liegt der Altbauanteil noch höher als bei den Einfamilienhäusern. 90 Prozent des Transaktionswertes von Mehrfamilienhäusern und sogar 95 Prozent bei den verkauften Gewerbe- und Industrieliegenschaften betreffen Gebäude, die zumindest fünf Jahre alt sind.

Über den Bericht

Vorliegende Studie stützt sich auf die Handänderungsanzeigen der Grundbuchämter des Kantons Zürich, die seit 1974 in elektronischer Form vorliegen und jährlich ausgewertet werden. Der Bericht konzentriert sich auf die Freihandverkäufe des Jahres 2008 und behandelt die drei Grundsegmente des Liegenschaftsmarktes: Den Bodenmarkt, das Wohneigentum (EFH und Stockwerkeigentum) sowie die kommerziellen Liegenschaften (MFH und Geschäftsliegenschaften).

Dank einer Automatisierung der Erfassung sind seit kurzem auch laufende Auswertungen der Handänderungsstatistik möglich, was für die vorliegende Publikation eine Aktualisierung der Preise bis Mitte 2009 zulässt. Ergänzende Informationen aus dem Gebäude- und Wohnungsregister gestatten für das Wohneigentum erstmals die Berechnung von Kubikmeterpreisen. Zudem sind jetzt auch vertiefte Einblicke in das Gebäudealter der gehandelten Objekte möglich.

Die Studie aus der Reihe statistik.info, Nr. 09/09, sowie zahlreiche Tabellen zur Handänderungsstatistik sind unter www.statistik.zh.ch verfügbar.

(Medienmitteilung der Direktion der Justiz und des Innern)