Gemäss der Studie war 2002 ein lebhaftes Jahr für den Immobilienmarkt im Kanton Zürich: Insgesamt wechselten 10'953 Grundstücke, Gebäude und Eigentumswohnungen im Wert von knapp zehn Milliarden Franken die Hand. Hinzu kamen 6243 Eigentumsübertragungen, die nicht am Markt gehandelt werden und deshalb nicht in die Statistik eingehen, etwa Zwangsverwertungen, Tauschgeschäfte, Erbgänge oder Schenkungen. Sowohl was die Zahl der Verkäufe als auch was den Umsatz angeht, lag das Jahr 2002 etwas über den Werten des Vorjahrs. Einzig die gesamthaft umgesetzte Fläche war mit 1390 Hektaren leicht rückläufig. Weniger Fläche für mehr Geld also – dies deutet darauf hin, dass die Zürcher Immobilienpreise nach dem Einbruch in der ersten Hälfte der Neunzigerjahre tendenziell wieder anziehen.

Gewerbeland am billigsten

Im Mittel kostete ein Quadratmeter Wohnbauland 2002 auf dem freien Markt 600 Franken. Günstiger zu haben war Boden, der in der Mischzone liegt. Entsprechende Grundstücke, die für kombinierte Wohn- und Geschäftsüberbauungen vorgesehen sind, erzielten durchschnittlich 470 Franken pro Quadratmeter. Reine Industrie- und Gewerbeflächen dagegen wurden im Schnitt zu 300 Franken gehandelt, wobei hier die Spanne der bezahlten Quadratmeterpreise ausserordentlich hoch ist: zwischen 100 und 3000 Franken ist im Kanton Zürich alles möglich.

Wohnbauland an guter Lage erzielt stolze Preise

Weil Wohnbauland mit Abstand am meisten gehandelt wird, eignet es sich laut dem Statistischen Amt am besten, um regionale und kommunale Unterschiede bei den Bodenpreisen abzubilden. In der Tat variiert der Landwert im Kanton Zürich stark. Gemessen am mittleren Quadratmeterpreis für erschlossenes, unbebautes Bauland in der Wohnzone, ist die Goldküste, kaum überraschend, das teuerste Pflaster – die Preise können an guten Lagen 2000 Franken übersteigen. Aber auch die Stadt Zürich, das Limmattal, einzelne Gemeinden am linken Seeufer, im Glattal und am Pfannenstiel spielten 2002 mit Landpreisen um die 1000 Franken in der «obersten Liga». Am billigsten ist der Zürcher Boden im Weinland: Hier kostete der Quadratmeter Wohnbauland im Schnitt 370 Franken. Ebenfalls günstig zu haben ist das eigene Stück Land in Teilen des Oberlands, des Unterlands und der Umgebung Winterthurs.

Eigenes Haus kostet rund 700'000 Franken

Neben Bauland wechseln auch bereits bestehende Gebäude auf dem Immobilienmarkt die Hand, wobei natürlich Grösse und Lage des zugehörigen Grundstücks den Kaufpreis massgeblich mitbestimmen. So gelangten 2002 im Kanton Zürich 2721 Einfamilienhäuser – vom Reihenhäuschen aus der Zwischenkriegszeit bis zur modernen, grosszügigen Villa mit Umschwung – zum Verkauf. Im Kantonsmittel kostete das eigene Haus 685'000 Franken, wobei man in den meisten Gegenden mit 600'000 bis 800'000 Franken dabei ist. Deutlich teurer wird es nur am Pfannenstiel: Wer sich hier den Traum vom Einfamilienhaus verwirklichen will, muss mit durchschnittlich 1,1 Millionen Franken rechnen. Naturgemäss etwas billiger sind Eigentumswohnungen. 2002 wechselten kantonsweit 3475 Stockwerkeinheiten zum Durchschnittspreis von 530'000 Franken die Hand. Allerdings geht auch die eigene Wohnung rasch ins Geld, wenn sie gross sein soll: Eine Familienwohnung mit mindestens sechs Zimmern kostete im Schnitt rund eine Million Franken, in der Stadt Zürich und am Pfannenstiel sogar 1,2 bis 1,3 Millionen.

Preisunterschiede akzentuieren sich

Ein Rückblick auf die Entwicklung der jüngsten Zeit zeigt, dass sich die Preisschere im Kanton Zürich je länger je mehr öffnet: Während die Immobilienpreise in peripher gelegenen Gebieten stabil bleiben oder teilweise sogar leicht rückläufig sind, steigen die Preise für bevorzugte Lagen in zentrumsnahen Gemeinden stetig an. Besonders die Region Pfannenstiel verzeichnete in den Jahren 2000 bis 2002 – ausgehend von einem seit jeher hohen Preisniveau – nochmals einen eigentlichen Preisschub. Ob die im Herbst 2003 eingeführten Südanflüge auf den Flughafen Zürich einen Einfluss auf das Preisniveau haben werden, kann zurzeit nicht gesagt werden.

Kantonale Boden- und Immobilienpreisstatistik

Die vom Statistischen Amt veröffentlichten Zahlen basieren auf den Handänderungsanzeigen der Grundbuchämter. Diese geben Auskunft über Zahl und Umfang der Grundeigentumswechsel in den Zürcher Gemeinden. Die Berechnung von Durchschnittspreisen, die einen Überblick über die Trends am Immobilienmarkt erlauben, ist mit Schwierigkeiten behaftet. Zum einen ist die Zahl der jährlichen Handänderungen in vielen Gemeinden klein, was die Repräsentativität der erhobenen Zahlen schmälert. Zum anderen sind die Preisschwankungen enorm. Dies hat zur Folge, dass das bekannte arithmetische Mittel an Aussagekraft verliert, weil es durch so genannte Ausreisser verzerrt wird. Aus diesem Grund sind alle erwähnten Durchschnittswerte Mediane. Diese teilen die Preise, die in einer Gemeinde im Rahmen der verschiedenen Handänderungen erzielt werden, in genau zwei Hälften. Ein Beispiel: Werden in einer Gemeinde bei einem Median von 600 Franken 50 Grundstücke verkauft, so beträgt der Kaufpreis in 25 Fällen weniger und in 25 Fällen mehr als 600 Franken pro Quadratmeter.

Die Studie «Immobilien- und Bodenpreise im Kanton Zürich 2002: Unterschiedliche Tendenzen» ist in der Reihe «statistik.info» erschienen und online auf der Website des Statistischen Amts des Kantons Zürich verfügbar: http://www.statistik.zh.ch/statistik.info/pdf/2004_02.pdf

(Medienmitteilung des Statistischen Amtes)