Geschossflächen

Die Daten zu den Geschossflächen, insbesondere die Geschossflächenreserven, sind eine wichtige statistische Planungsgrundlage. Durch eine Überarbeitung der Berechnungsmodelle haben sich neue Werte ergeben.

Inhaltsverzeichnis

Kurz erklärt

Der Kanton Zürich erhebt jährlich die Daten zu den Geschossflächen. Zwischen 2020 und 2022 hat der Kanton die den Geschossflächenreserven zugrunde liegenden Berechnungsmodelle, jene zum Geschossflächenbestand und zu den maximal zulässigen Geschossflächen, umfassend überarbeitet. Das Hauptziel bestand darin, eine möglichst genaue und einheitliche Ermittlung der Geschossflächenreserven zu erhalten und gleichzeitig eine hohe Automatisierung der Prozesse sicherzustellen.

Die neuen Berechnungsmodelle haben nebst den Geschossflächenreserven auch Auswirkungen auf die bisherigen Daten des Ausbaugrads. Der Ausbaugrad ist ein Indikator, in welchem die gebaute Geschossfläche ins Verhältnis zur zulässigen Geschossfläche innerhalb der überbauten Bauzone gestellt wird.

Geschossflächenreserven

Geschossflächenreserven zeigen das theoretische Potential an Geschossfläche auf, welches innerhalb der Wohnzonen, Mischzonen sowie Industrie- und Arbeitszonen realisiert werden kann.

Das Dokument «Kurzbericht Neuberechnung Geschossflächenreserven» informiert über das Vorgehen und die Auswirkungen der Neuberechnung.

Geschossflächenbestand

Das Modell zur Berechnung der bestehenden Geschossflächen, das im Kanton Zürich seit einigen Jahren angewendet wird, wurde komplett überarbeitet. So ermöglichen beispielsweise LiDAR-Daten (Laserscanning) eine höhere Genauigkeit der berechneten Werte.

Im Dokument «Modelldokumentation zur Berechnung des Geschossflächenbestands im Kanton Zürich» finden sich detaillierte Angaben zum Vorgehen und zur Berechnungsweise des neuen Modells.

Maximal zulässige Geschossflächen

Auch das Modell zur Berechnung der maximal möglichen respektive zulässigen Geschossflächen wurde aufgrund veränderter Rahmenbedingungen und erhöhter Anforderungen in der Anwendung umfassend überarbeitet. Dazu gehören die Einführung des ÖREB-Katasters und die Harmonisierung der Baubegriffe sowie Anforderungen im Bereich des Mehrwertausgleichs und der Quartieranalyse. Neue Datengrundlagen ermöglichten eine weitgehende Automatisierung der Berechnungsschritte.

Dem Dokument «Modelldokumentation zur Berechnung der maximal zulässigen Geschossfläche im Kanton Zürich» können detaillierte Angaben zum Vorgehen und zur Berechnungsweise entnommen werden.

Ergänzende Informationen

Verwenden Sie die Akkordeon-Bedienelemente, um die Sichtbarkeit der jeweiligen Panels (unterhalb der Bedienelemente) umzuschalten.

Die Gründe für die Umstellung auf ein neues Berechnungsmodells finden sich einerseits im Mehrwertausgleich (für welchen ein Teil der Modelle eine Grundlage ist), die Anpassung an neue Baustandards (wie Geschosshöhen) sowie neue und geänderte Normen (wie die Harmonisierung der Baubegriffe). Andererseits stehen mittlerweile neue Datenquellen zur Verfügung, welche eine noch genauere Auswertung als bisher zulassen. Damit kann dem Bedürfnis nach einer angemessenen Abbildung der Realität im Bereich der bestehenden und maximal möglichen Geschossflächen pro Grundstück besser Rechnung getragen werden.

Wie im «Kurzbericht» erläutert, führt eine Vielzahl von Modelländerungen dazu, dass in einigen Gemeinden die Geschossflächenreserven und der Ausbaugrad ab- bzw. zunimmt. Es ist aufgrund der unterschiedlichen und komplexen Datenerhebung schwer nachvollziehbar, welche Stellschraube zu welcher Wirkung im Rahmen der Neuberechnung führt. Generell gilt, dass der Anteil an Kernzone in einer Gemeinde, die Baumassenziffer als Nutzungsziffer in der Bau- und Zonenordnung sowie ausgeprägte Hanglagen (Untergeschosse) auf die Statistik Einfluss haben.

Der Kanton Zürich beurteilt Ortsplanungen nicht in erster Linie nach statistischen Gesichtspunkten. Massgebend für die Beurteilung von Ortsplanungen sind insbesondere die Abstimmung mit den übergeordneten Vorgaben und die ganzheitliche Entwicklungsperspektive der Gemeinde (siehe auch Kreisschreiben vom 4. Mai 2015). Geschossflächenreserven und Ausbaugrad sind Aspekte, mit denen sich eine Gemeinde auseinandersetzen sollte. Grundsätzliche Fragen zu Beginn einer Planung lassen sich am besten an einem Ortsplanungsgespräch zwischen Gemeinde und dem Amt für Raumentwicklung (ARE) des Kantons Zürich erörtern.

Aufgrund der fehlenden Datengrundlage (nicht durchgeführte Datenerhebung) während der Überarbeitung der Berechnungsmodelle können die Daten der Geschossflächenreserven, des Geschossflächenbestands und des Ausbaugrads für das Jahr 2020 leider nicht bereitgestellt werden. Dieser Datenschnitt verdeutlicht aber in den Diagrammen (wie im Faktenblatt der Gemeinden) visuell zugleich den Modellwechsel.

Datenbezug

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